Podsumowanie monitoringu inwestycji deweloperskich w Lublinie 2021–2023

W Pol­sce w prze­strze­ni publicz­nej poja­wia się wie­le zarzu­tów uprzy­wi­le­jo­wa­nia dewe­lo­pe­rów przez lokal­ny samo­rząd. Jako lokal­na orga­ni­za­cja straż­ni­cza spraw­dzi­li­śmy, w jakim stop­niu zarzu­ty te znaj­du­ją potwier­dze­nie w Lubli­nie. Przy­kła­do­wo czy praw­dą jest, że dewe­lo­pe­rzy dosta­ją korzyst­niej­sze decy­zje o warun­kach zabu­do­wy lub nie muszą budo­wać dróg dojaz­do­wych do swo­ich inwe­sty­cji. Do pro­ble­mu pode­szli­śmy prze­kro­jo­wo, spraw­dza­jąc, czy pro­ble­my mają natu­rę sys­te­mo­wą, czy raczej jed­nost­ko­wą. Adre­sa­ta­mi nasze­go pro­jek­tu byli przede wszyst­kim miesz­kań­cy, ale tak­że wła­dze samorządowe.

W trak­cie pro­jek­tu zre­ali­zo­wa­li­śmy kil­ka moni­to­rin­gów obej­mu­ją­cych m.in. wie­lo­po­zio­mo­wą kon­tro­lę wskaź­ni­ków urba­ni­stycz­nych, ana­li­zę jako­ścio­wą zmian decy­zji o warun­kach zabu­do­wy i odwo­łań od decy­zji o warun­kach zabu­do­wy, reali­zo­wa­nia obo­wiąz­ku budo­wy dróg dojaz­do­wych czy reali­zo­wa­nia zapi­sów decy­zji śro­do­wi­sko­wych, czy zgod­no­ści tego co obie­cu­ją dewe­lo­pe­rzy a tego co realizują.

Uzu­peł­nie­niem moni­to­rin­gów było reago­wa­nie na sygna­ły miesz­kań­ców dot. poten­cjal­nych nie­pra­wi­dło­wo­ści. Ten spo­sób wyła­py­wa­nia nie­pra­wi­dło­wo­ści oka­zał się sku­tecz­niej­szy niż prze­kro­jo­we monitoringi.

Dodat­ko­wo prze­pro­wa­dzi­li­śmy ana­li­zę 5 kon­tro­wer­syj­nych inwe­sty­cji. W ten spo­sób uda­ło się zwe­ry­fi­ko­wać czy poja­wia­ją­ce się w prze­strze­ni publicz­nej zarzu­ty pod kątem kon­kret­nych inwe­sty­cji są uzasadnione.

Zaan­ga­żo­wa­li­śmy się w dzia­ła­nia zwią­za­ne ze zmia­ną Stu­dium i jed­ne­go z pla­nów miej­sco­wych. Naszym zda­niem przy­ję­te w Lubli­nie Stu­dium uwal­nia zbyt dużo tere­nów pod zabu­do­wę. Jest to korzyst­ne dla deweloperów.

Pod­su­mo­wa­nia poszcze­gól­nych moni­to­rin­gów, wraz z instruk­cją jak moż­na go powtó­rzyć w swo­im mie­ście, zosta­ły opu­bli­ko­wa­ne na stro­nie inter­ne­to­wej projektu.

Jed­nym z rezul­ta­tów pro­jek­tu mia­ły być zało­że­nia do zmia­ny usta­wy o pla­no­wa­niu i zago­spo­da­ro­wa­niu prze­strzen­nym. W trak­cie trwa­nia pro­jek­tu usta­wa zosta­ła jed­nak zmie­nio­na, roz­wią­zu­jąc wie­le z dostrze­ga­nych problemów.

Uda­ło się jed­nak unie­waż­nić decy­zje o warun­kach zabu­do­wy dla dwóch inwe­sty­cji, któ­rych reali­za­cja była­by nega­tyw­na dla otoczenia.

Zdia­gno­zo­wa­li­śmy obsza­ry pro­ble­mo­we na sty­ku dewe­­lo­­pe­­rzy-urząd, a tak­że naby­li­śmy i prze­ćwi­czy­li­śmy umie­jęt­no­ści praw­ne­go reago­wa­nia w sytu­acji łama­nia pra­wa. Wzmoc­ni­ło to orga­ni­za­cję oraz jej wize­ru­nek eks­perc­ki. Liczy­my, że wzmoc­nie­nie dłu­go będzie słu­żyć orga­ni­za­cji. Pro­jekt wska­zał na ist­nie­nie jed­nost­ko­wych pro­ble­mów, nie dając jed­no­cze­śnie sys­te­mo­wych roz­wią­zań ich przeciwdziałań.

Rapor­ty powsta­ły w wer­sji www, wszyst­kie zosta­ły opra­co­wa­ne przez Krzysz­to­fa Kowalika:

1. Raport: reali­za­cja inwe­sty­cji nie­dro­go­wych przez deweloperów

Raport: reali­za­cja inwe­sty­cji nie­dro­go­wych przez deweloperów

2. Czy dewe­lo­pe­rom w Lubli­nie zmie­nia się warun­ki zabu­do­wy na lep­sze? Nasza analiza

Czy dewe­lo­pe­rom w Lubli­nie zmie­nia się warun­ki zabu­do­wy na lep­sze? Nasza analiza

3. Ana­li­za odwo­łań od decy­zji do SKO

Ana­li­za odwo­łań od decy­zji do SKO

4. Raport: Czy war­to wie­rzyć wizu­ali­za­cjom deweloperów?

Raport: Czy war­to wie­rzyć wizu­ali­za­cjom deweloperów?

5. Raport: decy­zje śro­do­wi­sko­we dla lubel­skich deweloperów.

Raport: decy­zje śro­do­wi­sko­we dla lubel­skich deweloperów.

6. Raport: pro­gno­zy skut­ków finan­so­wych miej­sco­wych pla­nów zago­spo­da­ro­wa­nia przestrzennego

Raport: pro­gno­zy skut­ków finan­so­wych miej­sco­wych pla­nów zago­spo­da­ro­wa­nia przestrzennego

7. Czy w Lubli­nie prze­strze­ga­ne są wskaź­ni­ki urbanistyczne?

Czy w Lubli­nie prze­strze­ga­ne są wskaź­ni­ki urbanistyczne?

8. Raport: dostęp­ność do mediów dla nowej zabudowy

Raport: dostęp­ność do mediów dla nowej zabudowy

Prze­pro­wa­dzo­ny przez nas moni­to­ring pozwo­lił oba­lić kil­ka mitów, w szcze­gól­no­ści ten, że “dewe­lo­pe­rzy są lepiej trak­to­wa­ni”. Oka­zu­je się, że to wybra­ni dewe­lo­pe­rzy (lub kon­kret­ne inwe­sty­cje) są lepiej trak­to­wa­ni. Uzasadnienie:

1. Dewe­lo­pe­rzy oszu­ku­ją w wizu­ali­za­cjach — nasz raport wska­zał, że wizu­ali­za­cjom dewe­lo­pe­rów moż­na zarzu­cić nie­zgod­ność ze sta­nem fak­tycz­nym raczej w zakre­sie oto­cze­nia, czy szcze­gó­łów takich jak zieleń.

2. Dewe­lo­pe­rzy nie muszą budo­wać dróg — nasz raport wska­zał, że nie jest to praw­da, jed­no­cze­śnie naszą reko­men­da­cją było ozna­cza­nia takich inwe­sty­cji jako zre­ali­zo­wa­ne przez dewelopera

3. Dewe­lo­pe­rom w Lubli­nie zmie­nia się warun­ki zab.udowy na lep­sze — nasz raport wska­zał, że dewe­lo­pe­rzy raczej nie zmie­nia­ją warun­ków zabu­do­wy, głów­nie jest to dome­na budow­nic­twa jednorodzinngeo.

4. Dewe­lo­pe­rzy w Lubli­nie dosta­ją lep­sze warun­ki zabu­do­wy — nasz raport nie potwier­dził tej tezy (choć doda­li­śmy tutaj zastrze­że­nia meto­do­lo­gicz­ne, że nie moż­na tego trak­to­wać jako wyznacz­nik — tym bar­dziej że ana­li­za kon­tro­wer­syj­nych inwe­sty­cji punk­to­wo potwier­dzi­ła tę tezę). Fak­tem jest, że wybra­ni dewe­lo­pe­rzy są trak­to­wa­ni lepiej.