Czy deweloperom w Lublinie zmienia się warunki zabudowy na lepsze? Nasza analiza

Teza:

Dewe­lo­pe­rom w Lubli­nie zmie­nia się warun­ki zabu­do­wy na lep­sze.

Założenia badawcze

W celu spraw­dze­nia tezy prze­ana­li­zo­wa­li­śmy loso­wo wybra­ne decy­zje o zmia­nach warun­ków zabu­do­wy, wyda­ne pomię­dzy 2019 a 2021 rokiem.

Metodologa pozyskania danych

W pierw­szej kolej­no­ści wystą­pi­li­śmy do Urzę­du Mia­sta Lublin o rejestr wyda­nych decy­zji o warun­kach zabu­do­wy¹. Rejestr otrzy­ma­li­śmy w for­mie dostęp­nych pli­ków .pdf. Infor­macje o stro­nie, są w dużej czę­ści zano­ni­mi­zo­wa­ne, ze wzglę­du na ochro­nę pry­wat­no­ści osób fizycz­nych. Zesta­wie­nie zawie­ra­ło m.in. pola: numer i data decy­zji, rodzaj inwe­sty­cji, nazwa i adres wnio­sko­daw­cy, stresz­cze­nie usta­leń, sygna­tu­rę decy­zji. W wyka­zie znaj­do­wa­ło się też ozna­cze­nie nie­ru­cho­mo­ści, jed­nak zosta­ło cał­ko­wi­cie zano­ni­mi­zo­wa­ne, ze wzglę­du na „inny tryb dostęp do danych geo­de­zyj­nych”. W efek­cie nie moż­na łatwo zlo­ka­li­zo­wać danej inwe­sty­cji. Dane zosta­ły prze­two­rzo­ne z pli­ków .pdf do arku­sza kal­ku­la­cyj­ne­go. W pierw­szej kolej­no­ści odfil­tro­wa­no decy­zje zmian warun­ków zabu­do­wy. Było ich 54. Z tej gru­py przy­stą­pio­no do wybie­ra­nia decy­zji dot. zabu­do­wy wie­lo­ro­dzin­nej. Kwe­ren­da wska­za­ła jed­nak, że jest tyl­ko jed­na taka decy­zja, któ­ra doty­czy tak­że zmia­ny spo­so­bu użyt­ko­wa­nia. Część decy­zji, w kolum­nie rodzaj inwe­sty­cji jest opi­sa­na lako­nicz­nie. Przy­kła­do­wo odrzu­co­na wuzet­ka opi­sa­na była jako „budo­wa zespo­łu b. wie­lo­ro­dzin­ne­go z usłu­ga­mi, zmia­na spo­so­bu kamie­ni­cy front. na mieszk.-usł.”. Pod wie­lo­ma pozy­cja­mi znaj­do­wał się jed­nak opis np. „zmia­na decy­zji”, ewen­tu­al­nie uzu­peł­nio­ny o sygna­tu­rę poprzed­niej decy­zji i loka­li­za­cję. W tej sytu­acji, do dal­szej ana­li­zy loso­wo wybra­li­śmy 16 decy­zji, któ­re nie wska­zy­wa­ły cze­go dotyczą.

Analiza ilościowo-jakościowa

Spo­śród wybra­nych decy­zji więk­szość (14) doty­czy­ło zabu­do­wy jed­no­ro­dzin­nej. Tyl­ko po jed­nej dot. zabu­do­wy wie­lo­ro­dzin­nej oraz usłu­go­wej. W dwóch przy­pad­kach odmó­wio­no zmian decy­zji. W kolej­nych dwóch umo­rzo­no postę­po­wa­nie, po wyco­fa­niu wnio­sku przez stro­nę. Roz­strzy­gnię­cie mery­to­rycz­ne zapa­dło w 12 przy­pad­kach. W 9 przy­pad­kach zmia­nę uza­sad­nia­no wystę­po­wa­niem w obsza­rze ana­li­zo­wa­nym, choć­by jed­ne­go budyn­ku o para­me­trach podob­nych do postu­lo­wa­nych. W 3 przy­pad­kach zmia­ny nie uza­sad­nio­no w żaden mery­to­rycz­ny spo­sób. Szcze­gó­ło­we dane przed­sta­wio­no w tabe­li na koń­cu. Prze­pro­wa­dzo­na ana­li­za nie pozwa­la na potwier­dze­nie tezy, że decy­zje o warun­kach zabu­do­wy są zmie­nia­ne na lep­sze w przy­pad­ku dewe­lo­pe­rów. Ana­li­za wska­zu­je wręcz, że prak­tycz­nie nie było decy­zji o zmia­nie odno­szą­cych się do zabu­do­wy wie­lo­ro­dzin­nej. Być może potocz­na teza odno­si się nie do decy­zji o zmia­nie warun­ków zabu­do­wy, a do zmia­ny warun­ków zabu­do­wy w ogó­le (np. w for­mie nowej decyzji).

Dostrzeżone nieprawidłowości

Pomi­mo, że więk­szość decy­zji odno­si­ła się do zabu­do­wy jed­no­ro­dzin­nej pod­ję­li­śmy się wska­za­nia dostrze­żo­nych nie­pra­wi­dło­wo­ści. Przede wszyst­kim zaska­ku­je, że decy­zje były zmie­nia­ne, nawet w sytu­acji, gdy tyl­ko jeden budy­nek w oto­cze­niu sta­no­wił ana­lo­gię do wnio­sko­wa­nych zmian. Co do zasa­dy wskaź­ni­ki zabu­do­wy usta­la się w opar­ciu o śred­nie współ­czyn­ni­ki dla dane­go tere­nu, z moż­li­wo­ścią ich powięk­sze­nia o 20%. Prze­pi­sy dopusz­cza­ją jed­nak odstęp­stwo, gdy wyni­ka to z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. Z uza­sad­nień decy­zji wyni­ka­ło, że w więk­szo­ści przy­pad­ków zmia­nę dopusz­czo­no, ze wzglę­du na wystę­po­wa­nie w oto­cze­niu, choć­by jed­ne­go podob­ne­go budyn­ku. Cięż­ko się zgo­dzić, że takie podej­ście budu­je ład prze­strzen­ny i speł­nia zasa­dę dobre­go sąsiedz­twa. Ana­li­za jako­ścio­wa w zakre­sie powierzch­ni zabu­do­wy, wyso­ko­ści ele­wa­cji, sze­ro­ko­ści ele­wa­cji może być trud­na do zro­zu­mie­nia oraz trud­na do przed­sta­wie­nia, w szcze­gól­no­ści, gdy budy­nek jesz­cze nie powstał. W przy­pad­ku 5² decy­zji dopusz­czo­no zmia­nę dachu wie­lo­spa­do­we­go na pła­ski, gdyż takie wystę­po­wa­ły w sąsiedz­twie pla­no­wa­nej zabu­do­wy. W tym przy­pad­ku wyda­je się, że zdję­cia sate­li­tar­ne dosyć dobrze pre­zen­tu­ją, że dopusz­cze­nie takich dachów nie wpi­sy­wa­ło się w ota­cza­ją­cą zabu­do­wę. Jedy­nie w ostat­nim przy­pad­ku zmia­nę uza­sad­nio­no chę­cią przy­wró­ce­nia pier­wot­ne­go zało­że­nia urba­ni­stycz­ne­go uli­cy
Uli­ca Mako­wa. Powsta­ły budy­nek jed­no­ro­dzin­ny z dachem pła­skim jest jedy­nym widocz­nym na zdję­ciu.
Uli­ca Nał­kow­skich. Powsta­ły budy­nek jed­no­ro­dzin­ny z dachem pła­skim jest jedy­nym widocz­nym na zdję­ciu. Uli­ca Nał­kow­skich. Powsta­ją­cy budy­nek jed­no­ro­dzin­ny z dachem pła­skim będzie chy­ba jedy­nym widocz­nym na zdję­ciu.  

Podsumowanie:

W bada­nej gru­pie nie uda­ło się potwier­dzić, żeby decy­zje o warun­kach zabu­do­wy były zmie­nia­ne na korzyst­niej­sze dla dewe­lo­pe­rów. W dobra­nej pró­bie więk­szość decy­zji dot. zabu­do­wa jed­no­ro­dzin­nej a nie wie­lo­ro­dzin­nej. Suge­ru­je to, że zmia­na decy­zji o warun­kach zabu­do­wy nie jest dome­ną deweloperów.

Zestawienie danych

2Dwie wuzet­ki doty­czą tej samej działki

---

Pro­jekt reali­zo­wa­ny z dota­cji pro­gra­mu Aktyw­ni Oby­wa­te­le – Fun­dusz Kra­jo­wy finan­so­wa­ne­go przez Islan­dię, Liech­ten­ste­in i Nor­we­gię w ramach Fun­du­szy EOG.