Czy deweloperom w Lublinie zmienia się warunki zabudowy na lepsze? Nasza analiza

Teza:

Deweloperom w Lublinie zmienia się warunki zabudowy na lepsze.

Założenia badawcze

W celu sprawdzenia tezy przeanalizowaliśmy losowo wybrane decyzje o zmianach warunków zabudowy, wydane pomiędzy 2019 a 2021 rokiem.

Metodologa pozyskania danych

W pierwszej kolejności wystąpiliśmy do Urzędu Miasta Lublin o rejestr wydanych decyzji o warunkach zabudowy¹. Rejestr otrzymaliśmy w formie dostępnych plików .pdf. Informacje o stronie, są w dużej części zanonimizowane, ze względu na ochronę prywatności osób fizycznych. Zestawienie zawierało m.in. pola: numer i data decyzji, rodzaj inwestycji, nazwa i adres wnioskodawcy, streszczenie ustaleń, sygnaturę decyzji. W wykazie znajdowało się też oznaczenie nieruchomości, jednak zostało całkowicie zanonimizowane, ze względu na „inny tryb dostęp do danych geodezyjnych”. W efekcie nie można łatwo zlokalizować danej inwestycji. Dane zostały przetworzone z plików .pdf do arkusza kalkulacyjnego. W pierwszej kolejności odfiltrowano decyzje zmian warunków zabudowy. Było ich 54. Z tej grupy przystąpiono do wybierania decyzji dot. zabudowy wielorodzinnej. Kwerenda wskazała jednak, że jest tylko jedna taka decyzja, która dotyczy także zmiany sposobu użytkowania. Część decyzji, w kolumnie rodzaj inwestycji jest opisana lakonicznie. Przykładowo odrzucona wuzetka opisana była jako „budowa zespołu b. wielorodzinnego z usługami, zmiana sposobu kamienicy front. na mieszk.-usł.”. Pod wieloma pozycjami znajdował się jednak opis np. “zmiana decyzji”, ewentualnie uzupełniony o sygnaturę poprzedniej decyzji i lokalizację. W tej sytuacji, do dalszej analizy losowo wybraliśmy 16 decyzji, które nie wskazywały czego dotyczą.

Analiza ilościowo-jakościowa

Spośród wybranych decyzji większość (14) dotyczyło zabudowy jednorodzinnej. Tylko po jednej dot. zabudowy wielorodzinnej oraz usługowej. W dwóch przypadkach odmówiono zmian decyzji. W kolejnych dwóch umorzono postępowanie, po wycofaniu wniosku przez stronę. Rozstrzygnięcie merytoryczne zapadło w 12 przypadkach. W 9 przypadkach zmianę uzasadniano występowaniem w obszarze analizowanym, choćby jednego budynku o parametrach podobnych do postulowanych. W 3 przypadkach zmiany nie uzasadniono w żaden merytoryczny sposób. Szczegółowe dane przedstawiono w tabeli na końcu. Przeprowadzona analiza nie pozwala na potwierdzenie tezy, że decyzje o warunkach zabudowy są zmieniane na lepsze w przypadku deweloperów. Analiza wskazuje wręcz, że praktycznie nie było decyzji o zmianie odnoszących się do zabudowy wielorodzinnej. Być może potoczna teza odnosi się nie do decyzji o zmianie warunków zabudowy, a do zmiany warunków zabudowy w ogóle (np. w formie nowej decyzji).

Dostrzeżone nieprawidłowości

Pomimo, że większość decyzji odnosiła się do zabudowy jednorodzinnej podjęliśmy się wskazania dostrzeżonych nieprawidłowości. Przede wszystkim zaskakuje, że decyzje były zmieniane, nawet w sytuacji, gdy tylko jeden budynek w otoczeniu stanowił analogię do wnioskowanych zmian. Co do zasady wskaźniki zabudowy ustala się w oparciu o średnie współczynniki dla danego terenu, z możliwością ich powiększenia o 20%. Przepisy dopuszczają jednak odstępstwo, gdy wynika to z analizy urbanistycznej. Z uzasadnień decyzji wynikało, że w większości przypadków zmianę dopuszczono, ze względu na występowanie w otoczeniu, choćby jednego podobnego budynku. Ciężko się zgodzić, że takie podejście buduje ład przestrzenny i spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa. Analiza jakościowa w zakresie powierzchni zabudowy, wysokości elewacji, szerokości elewacji może być trudna do zrozumienia oraz trudna do przedstawienia, w szczególności, gdy budynek jeszcze nie powstał. W przypadku 5² decyzji dopuszczono zmianę dachu wielospadowego na płaski, gdyż takie występowały w sąsiedztwie planowanej zabudowy. W tym przypadku wydaje się, że zdjęcia satelitarne dosyć dobrze prezentują, że dopuszczenie takich dachów nie wpisywało się w otaczającą zabudowę. Jedynie w ostatnim przypadku zmianę uzasadniono chęcią przywrócenia pierwotnego założenia urbanistycznego ulicy
Ulica Makowa. Powstały budynek jednorodzinny z dachem płaskim jest jedynym widocznym na zdjęciu.
Ulica Nałkowskich. Powstały budynek jednorodzinny z dachem płaskim jest jedynym widocznym na zdjęciu. Ulica Nałkowskich. Powstający budynek jednorodzinny z dachem płaskim będzie chyba jedynym widocznym na zdjęciu.  

Podsumowanie:

W badanej grupie nie udało się potwierdzić, żeby decyzje o warunkach zabudowy były zmieniane na korzystniejsze dla deweloperów. W dobranej próbie większość decyzji dot. zabudowa jednorodzinnej a nie wielorodzinnej. Sugeruje to, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy nie jest domeną deweloperów.

Zestawienie danych

2Dwie wuzetki dotyczą tej samej działki

---

Projekt realizowany z dotacji programu Aktywni Obywatele – Fundusz Krajowy finansowanego przez Islandię, Liechtenstein i Norwegię w ramach Funduszy EOG.