Raport: Czy warto wierzyć wizualizacjom deweloperów?

Hipoteza

Wizu­ali­za­cje obiek­tów dewe­lo­per­skich róż­nią się od rzeczywistości.

Założenia badawcze

W celu spraw­dze­nia hipo­te­zy prze­ana­li­zo­wa­li­śmy mate­ria­ły rekla­mo­we roz­da­wa­ne w trak­cie tar­gów miesz­ka­nio­wych z rze­czy­wi­ście powsta­ły­mi inwestycjami.

Metodologa pozyskania danych

Dane – mate­ria­ły rekla­mo­we inwe­sty­cji miesz­ka­nio­wych – zosta­ły pozy­ska­ne w trak­cie tar­gów miesz­ka­nio­wych w dniach 10 kwiet­nia 2022 roku oraz 1 kwiet­nia 2023 roku.

Następ­nie z pozy­ska­nych danych wybra­no te mate­ria­ły rekla­mo­we, któ­re zawie­ra­ły wizu­ali­za­cje. Następ­nie z otrzy­ma­nej gru­py wybra­no te inwe­sty­cje, któ­re już zosta­ły odda­ne do użyt­ko­wa­nia lub pra­ce są prak­tycz­nie zakoń­czo­ne. Do dal­szej ana­li­zy tra­fi­ło 11 inwestycji.

Analiza danych

Ana­li­za pole­ga na porów­na­niu wizu­ali­za­cji z rze­czy­wi­sto­ścią. Ana­li­zie pod­le­gał wyłącz­nie wygląd zewnętrz­ny inwe­sty­cji i jej oto­cze­nia. Szcze­gól­ną uwa­gę poło­żo­no na zgod­ność bry­ły budyn­ku z wizu­ali­za­cję oraz jej oto­cze­nia, w szcze­gól­no­ści zie­le­ni i małej archi­tek­tu­ry, plac zabaw, miejsc par­kin­go­wych oraz ogro­dzeń i balustrad.

Wyniki analizy

W wyni­ku prze­pro­wa­dzo­nej ana­li­zy w przy­pad­ku wszyst­kich inwe­sty­cji stwier­dzo­no, że zacho­dzi zgod­ność bry­ły budyn­ku z wizu­ali­za­cja­mi. W 10 na 11 przy­pad­ków wizu­ali­za­cje były dużo bar­dziej obfi­te w zie­leń. Jeden przy­pa­dek dot. jed­nak sytu­acji wyko­rzy­sta­nia prost­szej wizu­ali­za­cji (tere­ny zie­lo­ne wyglą­da­ją jak traw­ni­ki z drze­wa­mi). Drze­wa na wizu­ali­za­cjach były więk­sze, bar­dziej buj­ne niż w rze­czy­wi­sto­ści. Zie­le­ni niskiej na wizu­ali­za­cjach było wię­cej i była bar­dziej buj­na. Rzad­ko kie­dy w wizu­ali­za­cji wska­zy­wa­no, że nasa­dze­nia będą mia­ły for­mę kamie­ni­ste­go ogrodu.

W zakre­sie pla­ców zabaw w więk­szo­ści wypad­ków rze­czy­wi­stość była zbież­na z wizu­ali­za­cja. Zda­rzy­ły się jed­nak poje­dyn­cze odstęp­stwa in plus (zastą­pie­nie śli­zgaw­ki ład­niej­szym mode­lem), czy in minus (zastą­pie­nie huś­taw­ki mniej atrak­cyj­ną ciuch­cią czy mniej wypo­sa­że­nia, choć doty­czy­ło to detali).

W zakre­sie miejsc par­kin­go­wych dostrze­żo­no pew­ną pra­wi­dło­wość. W sytu­acji, gdy miej­sca par­kin­go­we wyko­ny­wa­ne są jako powierzch­nia bio­lo­gicz­nie czyn­na to na wizu­ali­za­cji są one zie­lo­ne, w rze­czy­wi­sto­ści wyglą­da­ją jak kle­pi­sko bądź żwi­ro­wi­sko. Powszech­ne było wypeł­nie­nie krat par­kin­go­wych zie­mią do samej góry co unie­moż­li­wia roz­wi­ja­nie się na niej roślin­no­ści. Ta jest po pro­stu zajeżdżana.

Ogro­dze­nia i balu­stra­dy pra­wie zawsze były zgod­ne z wizu­ali­za­cja­mi. Ewen­tu­al­ne róż­ni­ce doty­czy­ły ilo­ści sto­so­wa­nych balu­strad, szcze­gól­nie przy scho­dach, chod­ni­kach czy zjaz­dach do gara­ży. W jed­nym wypad­ku wizu­ali­za­cja pre­zen­to­wa­ła przy­do­mo­we ogród­ki jako ogro­dzo­ne żywo­pło­tem choć w rze­czy­wi­sto­ści zastą­pio­no je ogro­dze­niem. W innym wizu­ali­za­cja nie suge­ro­wa­ła ogro­dze­nia takich ogród­ków wca­le, choć w rze­czy­wi­sto­ści zosta­ły one wygrodzone.

W zakre­sie bli­skie­go oto­cze­nia, jako dobrą prak­ty­kę nale­ży wska­zać reali­stycz­ne odwzo­ro­wa­nie oto­cze­nia, w tym znaj­du­ją­cych się w oko­li­cy zabu­do­wań. Zda­rza­ło się, że otocz­nie wpro­wa­dza w błąd: pre­zen­tu­je par­king, choć trwa na nim budo­wa blo­ków, czy wca­le nie poka­zu­je ota­cza­ją­cych budyn­ków. Jako pół­śro­dek nale­ży wska­zać poka­za­nie na wizu­ali­za­cji, że dany obszar jest już zainwestowany.

Naj­bar­dziej skraj­ne przy­kła­dy róż­nic w bli­skim oto­cze­niu dot. nie poka­za­nia pobli­skie­go maga­zy­nu, wizu­ali­za­cja nie powsta­ją­cych ale­jek i pla­ców. W jed­nym przy­pad­ku na wizu­ali­za­cjach widać otwar­tą prze­strzeń podwó­rza. W rze­czy­wi­sto­ści zna­la­zła się tam spo­ra obu­do­wa wywietrz­ni­ków gara­ży pod­ziem­nych oraz beto­no­wy murek zjaz­du do tych gara­ży. Na wizu­ali­za­cji zjazd był oto­czo­ny przej­rzy­stą balu­stra­dą. Naszym zda­niem takie wizu­ali­za­cje wpro­wa­dza­ją w błąd. Nie moż­na tego przy­rów­nać do dewe­lo­pe­rów, któ­rzy nie poka­zu­ją takich miejsc wcale.

Porównanie wizualizacji i rzeczywistości – przykłady

Dla zobra­zo­wa­nia róż­nic wybra­no trzy naj­bar­dziej róż­nią­ce się inwestycje.

Na wizu­ali­za­cji widzi­my otwar­tą prze­strzeń podwó­rza. W rze­czy­wi­sto­ści jego widok zabu­rza murek zjaz­du do gara­żu pod­ziem­nych oraz spo­rej wiel­ko­ści obu­do­wa wywietrz­ni­ków gara­żu. Buj­na zie­leń w rze­czy­wi­sto­ści oka­zu­je się rachi­tycz­na. (gór­ne zdję­cie: mate­ria­ły rekla­mo­we Idea Invest i TBV)

Zie­lo­ne par­kin­gi w rze­czy­wi­sto­ści rzad­ko kie­dy oka­zu­ją się zie­lo­ne. (gór­ne zdję­cie: mate­ria­ły rekla­mo­we Lalak Development)

Wizu­ali­za­cja: osie­dle peł­ne wyso­kiej zie­le­ni, z pla­cem na spo­tka­nia sąsiedz­kie (w tle). (zdję­cie: mate­ria­ły rekla­mo­we Żagiel Dom)

Rze­czy­wi­stość: zie­leń znacz­nie mniej buj­na. Tutaj część drzew zastą­pi­ły usy­pa­ne pagórki.

Rze­czy­wi­stość: zie­leń to sadzon­ki na czar­nej folii. Plac spo­tkań sąsiedz­kich nie powstał w całości.

Wizu­ali­za­cja: na dole zdję­cia widać dodat­ko­we zjaz­dy do gara­ży. Od dołu i lewej stro­ny osie­dle sąsia­du­je z tere­na­mi zie­lo­ny­mi. Podwó­rza są zie­lo­ne. (zdję­cie: mate­ria­ły rekla­mo­we Lalak Development)

Rze­czy­wi­stość: zie­lo­ne podwó­rza w praktyce

Rze­czy­wi­stość: tutaj miał być dodat­ko­wy zjazd do gara­ży i tere­ny zielone.

Rze­czy­wi­stość: plac zabaw zgod­ny z zapo­wie­dzia­mi, ale skąd w tle zna­la­zła się sza­ra ściana?

Popro­si­li­śmy wska­za­nych dewe­lo­pe­rów o odnie­sie­nie się do naszych zastrze­żeń, w wyzna­czo­nym ter­mi­nie tyl­ko jeden się odniósł. Poni­żej jego stanowisko.

Podsumowanie

Ana­li­za potwier­dzi­ła, że wizu­ali­za­cje pre­zen­to­wa­ne przez dewe­lo­pe­rów róż­nią się od rze­czy­wi­sto­ści. Róż­ni­ce te naj­bar­dziej widocz­ne są w oto­cze­niu inwe­sty­cji. W zakre­sie brył budyn­ku inwe­sty­cje odpo­wia­da­ją rze­czy­wi­sto­ści. Poka­zu­je to, że wizu­ali­za­cje, będą­ce mate­ria­ła­mi rekla­mo­wy­mi, nale­ży trak­to­wać z  dystan­sem. W pierw­szej kolej­no­ści war­to się zapo­znać z oto­cze­niem pla­no­wa­nej inwe­sty­cji – tym rze­czy­wi­stym, jak i planowanym.

Zestawienie danych

W poniż­szej tabe­li zebra­no dane dot. zba­da­nych 11 inwestycji.

Tabe­la 1: Porów­na­nie wizu­ali­za­cji inwe­sty­cji dewe­lo­per­skich z rzeczywistością.

Pro­jekt reali­zo­wa­ny z dota­cji pro­gra­mu Aktyw­ni Oby­wa­te­le – Fun­dusz Kra­jo­wy finan­so­wa­ne­go przez Islan­dię, Liech­ten­ste­in i Nor­we­gię w ramach Fun­du­szy EOG.