Raport: Czy warto wierzyć wizualizacjom deweloperów?

17 sierpnia 2023 Fundacja Wolności

Hipoteza

Wizualizacje obiektów deweloperskich różnią się od rzeczywistości.

Założenia badawcze

W celu sprawdzenia hipotezy przeanalizowaliśmy materiały reklamowe rozdawane w trakcie targów mieszkaniowych z rzeczywiście powstałymi inwestycjami.

Metodologa pozyskania danych

Dane – materiały reklamowe inwestycji mieszkaniowych – zostały pozyskane w trakcie targów mieszkaniowych w dniach 10 kwietnia 2022 roku oraz 1 kwietnia 2023 roku.

Następnie z pozyskanych danych wybrano te materiały reklamowe, które zawierały wizualizacje. Następnie z otrzymanej grupy wybrano te inwestycje, które już zostały oddane do użytkowania lub prace są praktycznie zakończone. Do dalszej analizy trafiło 11 inwestycji.

Analiza danych

Analiza polega na porównaniu wizualizacji z rzeczywistością. Analizie podlegał wyłącznie wygląd zewnętrzny inwestycji i jej otoczenia. Szczególną uwagę położono na zgodność bryły budynku z wizualizację oraz jej otoczenia, w szczególności zieleni i małej architektury, plac zabaw, miejsc parkingowych oraz ogrodzeń i balustrad.

Wyniki analizy

W wyniku przeprowadzonej analizy w przypadku wszystkich inwestycji stwierdzono, że zachodzi zgodność bryły budynku z wizualizacjami. W 10 na 11 przypadków wizualizacje były dużo bardziej obfite w zieleń. Jeden przypadek dot. jednak sytuacji wykorzystania prostszej wizualizacji (tereny zielone wyglądają jak trawniki z drzewami). Drzewa na wizualizacjach były większe, bardziej bujne niż w rzeczywistości. Zieleni niskiej na wizualizacjach było więcej i była bardziej bujna. Rzadko kiedy w wizualizacji wskazywano, że nasadzenia będą miały formę kamienistego ogrodu.

W zakresie placów zabaw w większości wypadków rzeczywistość była zbieżna z wizualizacja. Zdarzyły się jednak pojedyncze odstępstwa in plus (zastąpienie ślizgawki ładniejszym modelem), czy in minus (zastąpienie huśtawki mniej atrakcyjną ciuchcią czy mniej wyposażenia, choć dotyczyło to detali).

W zakresie miejsc parkingowych dostrzeżono pewną prawidłowość. W sytuacji, gdy miejsca parkingowe wykonywane są jako powierzchnia biologicznie czynna to na wizualizacji są one zielone, w rzeczywistości wyglądają jak klepisko bądź żwirowisko. Powszechne było wypełnienie krat parkingowych ziemią do samej góry co uniemożliwia rozwijanie się na niej roślinności. Ta jest po prostu zajeżdżana.

Ogrodzenia i balustrady prawie zawsze były zgodne z wizualizacjami. Ewentualne różnice dotyczyły ilości stosowanych balustrad, szczególnie przy schodach, chodnikach czy zjazdach do garaży. W jednym wypadku wizualizacja prezentowała przydomowe ogródki jako ogrodzone żywopłotem choć w rzeczywistości zastąpiono je ogrodzeniem. W innym wizualizacja nie sugerowała ogrodzenia takich ogródków wcale, choć w rzeczywistości zostały one wygrodzone.

W zakresie bliskiego otoczenia, jako dobrą praktykę należy wskazać realistyczne odwzorowanie otoczenia, w tym znajdujących się w okolicy zabudowań. Zdarzało się, że otocznie wprowadza w błąd: prezentuje parking, choć trwa na nim budowa bloków, czy wcale nie pokazuje otaczających budynków. Jako półśrodek należy wskazać pokazanie na wizualizacji, że dany obszar jest już zainwestowany.

Najbardziej skrajne przykłady różnic w bliskim otoczeniu dot. nie pokazania pobliskiego magazynu, wizualizacja nie powstających alejek i placów. W jednym przypadku na wizualizacjach widać otwartą przestrzeń podwórza. W rzeczywistości znalazła się tam spora obudowa wywietrzników garaży podziemnych oraz betonowy murek zjazdu do tych garaży. Na wizualizacji zjazd był otoczony przejrzystą balustradą. Naszym zdaniem takie wizualizacje wprowadzają w błąd. Nie można tego przyrównać do deweloperów, którzy nie pokazują takich miejsc wcale.

Porównanie wizualizacji i rzeczywistości – przykłady

Dla zobrazowania różnic wybrano trzy najbardziej różniące się inwestycje.

Na wizualizacji widzimy otwartą przestrzeń podwórza. W rzeczywistości jego widok zaburza murek zjazdu do garażu podziemnych oraz sporej wielkości obudowa wywietrzników garażu. Bujna zieleń w rzeczywistości okazuje się rachityczna. (górne zdjęcie: materiały reklamowe Idea Invest i TBV)

Zielone parkingi w rzeczywistości rzadko kiedy okazują się zielone. (górne zdjęcie: materiały reklamowe Lalak Development)

Wizualizacja: osiedle pełne wysokiej zieleni, z placem na spotkania sąsiedzkie (w tle). (zdjęcie: materiały reklamowe Żagiel Dom)

Rzeczywistość: zieleń znacznie mniej bujna. Tutaj część drzew zastąpiły usypane pagórki.

Rzeczywistość: zieleń to sadzonki na czarnej folii. Plac spotkań sąsiedzkich nie powstał w całości.

Wizualizacja: na dole zdjęcia widać dodatkowe zjazdy do garaży. Od dołu i lewej strony osiedle sąsiaduje z terenami zielonymi. Podwórza są zielone. (zdjęcie: materiały reklamowe Lalak Development)

Rzeczywistość: zielone podwórza w praktyce

Rzeczywistość: tutaj miał być dodatkowy zjazd do garaży i tereny zielone.

Rzeczywistość: plac zabaw zgodny z zapowiedziami, ale skąd w tle znalazła się szara ściana?

Poprosiliśmy wskazanych deweloperów o odniesienie się do naszych zastrzeżeń, w wyznaczonym terminie tylko jeden się odniósł. Poniżej jego stanowisko.

Podsumowanie

Analiza potwierdziła, że wizualizacje prezentowane przez deweloperów różnią się od rzeczywistości. Różnice te najbardziej widoczne są w otoczeniu inwestycji. W zakresie brył budynku inwestycje odpowiadają rzeczywistości. Pokazuje to, że wizualizacje, będące materiałami reklamowymi, należy traktować z dystansem. W pierwszej kolejności warto się zapoznać z otoczeniem planowanej inwestycji – tym rzeczywistym, jak i planowanym.

Zestawienie danych

W poniższej tabeli zebrano dane dot. zbadanych 11 inwestycji.

Tabela 1: Porównanie wizualizacji inwestycji deweloperskich z rzeczywistością.

Adres	Bryła budynku	Zieleń wysoka	Zieleń niska	Plac zabaw	Miejsca parkingowe	Ogrodzenia i balustrady	Bliskie otoczenie
Wolińskiego 22, 24, 26, 28	podobna	Zieleń wysoka miała pojawić się głównie od strony wjazdów do garaży podziemnych. Zamiast rozłożystych drzew pojawiły się takie o formie kolumnowej. Gołe ściany obsadzono bluszczem, co dało bardzo dobry efekt.	Zielone podwórka zostały zastąpione nieliczną, niską zielenią posadzoną w wyłożonych kamieniami strefach. Trawniki przy wjazdach do garaży podziemnych zostały zastąpione kamieniami	podobny	Na wizualizacji widać zielone miejsca parkingowe. W rzeczywistości bardzo mało na nich zieleni. W większości wyglądają jak uschnięte klepiska. Parkingi miały kończyć się zielenią, którą zastąpiono kostką betonową. Układ parkingów się zgadza	podobne	Po przeciwnej stronie ul. Wolińskiego na wizualizacji widać dodatkowe zjazdy do garaży oraz wolną działkę. W rzeczywistości na działce tej trwały prace a zjazdu nie zrealizowano. Na wizualizacji nie uwzględniono także istniejącego budynku magazynowego znajdującego się przy ul. Zemborzyckiej.
Kraśnickie 21	podobna	Zgodnie z wizualizacją – zachowano istniejącą zieleń, co stanowi ewenement na skalę Lublina. W momencie monitoringu “drzewa na rondzie”, już nie było, jednak wg. Geoportalu w trakcie budowy jeszcze było	Zamiast trawników pojawiły się nasadzenia krzewów spośród żwirku	nie widoczne na wizualizacji	nie widoczne na wizualizacji	podobne	podobne
Wrońska 3c	podobna	nie widoczne na wizualizacji	nie widoczne na wizualizacji	Zbliżony – elementy drewniane zastąpione metalowymi.	nie widoczne na wizualizacji	podobne	nie widoczne na wizualizacji
Granata 19	podobna	nie widoczne na wizualizacji	Zamiast bujnej zieleni jej rachityczne imitacja.	podobny	Od podwórza nie powstały miejsca parkingowe. Od frontu powstały po obu stronach zamiast po jednej.	podobne	Przejście prześwitem jest po schodach, a nie w poziomie terenu. Dojście do podwórza po chodniku, którego nie ma – w jego miejscu trwa budowa.
Wolińskiego 15, 17, 19,21,23, 33	podobna	Drzewa są podobnej wysokości co na wizualizacjach, ale zdecydowanie mniej rozłożyste, brakuje drzew od ulicy Wolińskiego – zostały zastąpione usypanymi górkami.	Zamiast trawników pojawiły się nasadzenia krzewów na czarnej folii lub wysypane kamieniami.	Zamiast huśtawki pojawiła się lokomotywa, plac zabaw jest mikroskopijny.	podobne	Przydomowe ogródki miały być wygrodzone żywopłotami a są siatką	Za budynkami miał się znaleźć plac, którego nie ma. Aktualnie jest tam ogrodzony teren budowy.
Relaksowa 20	podobna	nie widoczne na wizualizacji	Zamiast bujnej zieleni jej rachityczne imitacja.	nie widoczne na wizualizacji	podobne	Balustrady balkonowe zgodne z wizualizacjami. Wizualizacja nie pokazywała jednak balustrad chodników czy zjazdu do garażu.	Wizualizacja , choć nie pokazuje jak wygląda otoczenie inwestycji, to sygnalizuje, które tereny są już zainwestowane.
Jemiołuszki 4, 6	podobna	Rachiatyczne drzewka na wizualizacji i w rzeczywistości. Pokrój kulowy zastąpiono kolumnowym	Na wizualizacji zieleń to trawniki. W rzeczywistości pojawiają się też nasadzenia krzewów. Zielona droga dojazdowa do śmietników rzeczywiście jest zielona.	nie widoczne na wizualizacji	podobne	Wizualizacje sugerują ogólnodostępną zieleń, gdy są to wydzielone ogrodzeniami ogródki. Wywietrznia jest obudowana betonowym murkiem tuż przed oknami, czego nie widać na wizualizacjach. Balustrady na balkonach identyczne	Realistyczne odwzorowanie okolicy z lotu ptaka. Widok na front na wizualizacji z terenu zielonego, aktualnie trwa tam budowa
Granta 9, 11, 13	podobna	Od podwórza drzewa nie ma wcale. Od drogi dojazdowej duże rozłożyste drzewa liściaste zostały zastąpione rachiatycznymi drzewami o pokroju kolmnowym	Zamiast bujnej zieleni jej rachityczne imitacja.	podobny	podobne	Na wizualizacji nie ma balustrad, w rzeczywistości się pojawiają, choć są estetyczne. Na balkonie zgodne z wizualizacją.	podobne
Różana 24, 26, 28	podobna	Pozostawiono istniejące drzewa, jednak zabrakło nasadzeń przy zjeździe do parkingu podziemnego	Zamiast bujnej zieleni jej rachityczne imitacja, często w mniejszej ilości – szczególnie na drodze dojazdowej pomiędzy budynkami. Miejscami zieleń zastąpiono żwirkiem.	Zbliżony, a nawet ślizgawka robi lepsze wrażenie.	Układ miejsc zgodny, jednak zielone miejsca parkingowe wykonano w formie powierzchni biologicznie czynnej – tłucznia.	podobne	Na wizualizacji widoczne są drzewa na ciągu pieszym KX, które jednak zostały wycięte. Od ulicy Różanej widoczny parking, na którym jednak powstaje kolejny budynek. W innym miejscu w prześwicie między budynkami jest tam wolna przestrzeń, która w rzeczywistości jest blokiem Pominięto dość sporą wyrzutnię powietrza w podwórzu oraz wiaty śmietnikowe. Zjazd do garażu otoczono betonowym murkiem, a na wizualizacji było to przejrzyste ogrodzenie
Bukszpanowa 8	podobna	Wysoka bujna zieleń, zastąpiona zielenią podobnej wysokości, ale mniej rozłożystą.	Zamiast bujnej zieleni jej rachityczne imitacja.	podobny	Układ parkingów zbieżny z wizualizacją, jednak zielone parkingi to w praktyce klepisko.	podobne	podobne
Koralowa 16, 18	podobna	nie widoczne na wizualizacji	Zamiast bujnej zieleni jej rachityczne imitacja.	podobny, jednak uboższe w detale	Układ zbieżny, jednak parkowanie pod skarpą zastąpiono parkowaniem pod murem oporowym.	Podobne. Plac zabaw otrzymał dodatkowe ogrodzenie z ogrodzenia panelowego	Wizualizacja uwzględnia sąsiednią zabudowę po stronie zachodniej, jednak nie po stronie wschodniej.

Projekt realizowany z dotacji programu Aktywni Obywatele – Fundusz Krajowy finansowanego przez Islandię, Liechtenstein i Norwegię w ramach Funduszy EOG.