Co to jest „dobre sąsiedztwo” na przykładzie ulicy Goździkowej

Urząd Mia­sta wydał zgo­dę na zlo­ka­li­zo­wa­nie blo­ków w oto­cze­niu zabu­do­wy rezy­den­cjo­nal­nej o niskim zagęsz­cze­niu. Po inter­wen­cji Fun­da­cji Wol­no­ści Samo­rzą­do­we Kole­gium Odwo­ław­cze stwier­dzi­ło nie­waż­ność decy­zji o warun­kach zabu­do­wy dla tych blo­ków. To ide­al­ny przy­kład na poka­za­nie czym jest zasa­da dobre­go sąsiedz­twa w prak­ty­ce. W przy­pad­ku, gdy w danym miej­scu nie ma miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go inwe­stor musi uzy­skać decy­zję o warun­kach zabu­do­wy. Decy­zja ta, w opar­ciu o „zasa­dę dobre­go sąsiedz­twa” wska­zu­je co w danym miej­scu moż­na wybu­do­wać. Wła­śnie w ten spo­sób jeden z dewe­lo­pe­rów otrzy­mał zgo­dę na budo­wę blo­ko­wi­ska na środ­ku gospo­dar­stwa rolnego.

Łąki, pola… bloki?

Na uli­cy Goź­dzi­ko­wej dziś kró­lu­ją tere­ny rol­ni­cze. Dom­ki jed­no­ro­dzin­ne wciąż nie domi­nu­ją w tej prze­strze­ni. Tere­ny ten pod inwe­sty­cję miesz­ka­nio­wą upa­trzył sobie jeden z dewe­lo­pe­rów. Urzęd­ni­cy nie robi­li pro­ble­mów by w tym miej­scu powsta­ło blo­ko­wi­sko. To nie spodo­ba­ło się sąsia­dom, któ­rzy poin­for­mo­wa­li nas o całej sprawie.

Uli­ca Goź­dzi­ko­wa – na miej­scu ist­nie­ją­ce­go gospo­dar­stwa rol­ne­go, w oto­cze­niu kil­ku­me­tro­wych dom­ków jed­no­ro­dzin­nych mia­ły powstać blo­ki dwu­krot­nie wyż­sze bloki.

Czy wyso­kie blo­ki to dobre sąsiedz­two dla zabu­do­wy rezy­den­cjo­nal­nej? Nie do koń­ca. Przy wyda­wa­niu decy­zji o warun­kach zabu­do­wy, potocz­nie zwa­nej wuzet­ką, kie­ro­wać się trze­ba zasa­dą dobre­go sąsiedz­twa i kon­ty­nu­acji funk­cji, czy­li prze­ciw­dzia­łać cha­otycz­nej zabu­do­wie. Blo­ki na ul. Goź­dzi­ko­wej sta­now­czo nie paso­wa­ła­by do oto­cze­nia. Dla­cze­go? Roz­po­rzą­dze­nie Mini­stra Infra­struk­tu­ry z dnia 26 sierp­nia 2003 r. w spra­wie spo­so­bu usta­la­nia wyma­gań doty­czą­cych nowej zabu­do­wy i zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu w przy­pad­ku bra­ku miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go okre­śla szcze­gó­ło­wo w jaki spo­sób nale­ży usta­lać poszcze­gól­ne para­me­try nowej zabu­do­wy odno­sząc je do tej już ist­nie­ją­cej. Jest przy tym dość szcze­gó­ło­we. Wska­zu­je, że:

1. Wskaź­nik wiel­ko­ści powierzch­ni nowej zabu­do­wy w sto­sun­ku do powierzch­ni dział­ki albo tere­nu wyzna­cza się na pod­sta­wie śred­nie­go wskaź­ni­ka tej wiel­ko­ści dla obsza­ru ana­li­zo­wa­ne­go. Wskaź­nik wiel­ko­ści zabu­do­wy mówi jaki pro­cent dział­ki moż­na zabu­do­wać kubaturą.
2. Sze­ro­kość ele­wa­cji fron­to­wej wyzna­cza się dla nowej zabu­do­wy na pod­sta­wie śred­niej sze­ro­ko­ści ele­wa­cji fron­to­wych ist­nie­ją­cej zabu­do­wy na dział­kach w obsza­rze ana­li­zo­wa­nym, z tole­ran­cją do 20%.
3. Wyso­kość gór­nej kra­wę­dzi ele­wa­cji fron­to­wej wyzna­cza się dla nowej zabu­do­wy jako prze­dłu­że­nie tych kra­wę­dzi odpo­wied­nio do ist­nie­ją­cej zabu­do­wy na dział­kach sąsied­nich. Jeże­li wyso­kość ta two­rzy uskok, wów­czas przyj­mu­je się jej śred­nią wiel­kość wystę­pu­ją­cą na obsza­rze analizowanym.
4. Wyso­kość głów­nej kale­ni­cy usta­la się odpo­wied­nio do geo­me­trii dachów wystę­pu­ją­cych na obsza­rze analizowanym.

W przy­pad­ku punk­tów 1–3 dopusz­cza się indy­wi­du­al­ne wyzna­cze­nie tych war­to­ści, jeśli wyni­ka to z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. Ana­li­za urba­ni­stycz­na to w uprosz­cze­niu ana­li­za funk­cji, któ­ra ma umoż­li­wić okre­śle­nie takich para­me­trów nowej zabu­do­wy by wpi­sy­wa­ły się w zasa­dę „dobre­go sąsiedz­twa”. Ana­li­zę tą prze­pro­wa­dza się w pew­nej odle­gło­ści od dział­ki. Prze­pi­sy okre­śla­ją, że mini­mum jest to trzy­krot­na sze­ro­kość dział­ki, ale nie mniej niż 50 metrów. Obec­nie wiel­kość ta jest ogra­ni­czo­na do 200m, ale jesz­cze nie daw­no nie była wca­le ogra­ni­czo­na. Przy­naj­mniej w teo­rii, bo prze­cież ana­li­za ma reali­zo­wać zasa­dy „dobre­go sąsiedz­twa”. Zgod­nie z pra­wem urzęd­ni­cy nie powin­ni, więc roz­cią­gać obsza­ru ana­li­zo­wa­ne­go w nieskończoność…

Zasada „dobrego sąsiedztwa” vs. dopasowanie pod inwestora

W przy­pad­ku ul. Goź­dzi­ko­wej urzęd­ni­cy posze­rza­li obszar ana­li­zy tak dłu­go by móc wydać pozy­tyw­ne warun­ki dla dewe­lo­pe­ra. Wca­le nie kie­ro­wa­li się zasa­dą „dobre­go sąsiedz­twa”. W efek­cie mini­mal­ny obszar ana­li­zy wyno­szą­cy 138m, posze­rzy­li aż d0 600m… choć głów­nie w jed­nym kie­run­ku – kie­run­ku blo­ków przy uli­cy Dożyn­ko­wej (na obraz­ku poni­żej). Jed­nak nawet takie posze­rze­nie nie pozwo­li­ło osią­gnąć zado­wa­la­ją­cych śred­nich np. w zakre­sie wskaź­ni­ka wiel­ko­ści powierzch­ni nowej zabu­do­wy (co pozwo­li­ło­by je zasto­so­wać dla nowej zabu­do­wy). Wte­dy urzęd­ni­cy indy­wi­du­al­nie odno­si­li te war­to­ści do np. już ist­nie­ją­cej gru­py kil­ku blo­ków (cyt. uwzględ­nia­jąc bli­skie sąsiedz­two reali­zo­wa­ne­go na dział­kach XX zespo­łu zabu­do­wy miesz­ka­nio­wej wie­lo­ro­dzin­nej […] znaj­du­je ana­lo­gię funk­cjo­nal­ną w zago­spo­da­ro­wa­niu obszar ana­li­zo­wa­ne­go¹).

Mini­mal­ny obszar ana­li­zo­wa­ny obej­mu­je tyl­ko obszar zazna­czo­ny na czer­wo­no. Poza pola­mi znaj­du­je się tam kil­ka dom­ków jed­no­ro­dzin­nych. Urzęd­ni­cy zde­cy­do­wa­li o powięk­sze­niu obsza­ru ana­li­zy na cały widocz­ny na obra­zie teren. Po lewej stro­nie wzdłuż dro­gi znaj­du­ją się blo­ki, do któ­rych urzęd­ni­cy nawią­za­li. Wyraź­nie widać, że z ana­li­zy wyłą­czo­no teren gmi­ny Niem­ce, gdzie tak­że domi­nu­ją pola i nie­licz­na zabu­do­wa jednorodzinna.

Prze­li­czy­li­śmy wskaź­ni­ki, któ­ry­mi urzęd­ni­cy posłu­ży­li się dla wyda­nia decy­zji o warun­kach zabu­do­wy, dla mini­mal­ne­go obsza­ru ana­li­zy. Skon­fron­to­wa­li­śmy je z tre­ścią decy­zji i sfor­mu­ło­wa­li­śmy zastrze­że­nia: – dopusz­czo­ne w decy­zji wiel­ko­ści zabu­do­wy na pozio­mie max. 35%, o ponad 2/5 prze­kra­cza­ła mak­sy­mal­ne wskaź­ni­ki dla w mini­mal­nym obsza­rze ana­li­zo­wa­nym, a war­to­ści śred­nie ponad 3‑krotnie!, – dopusz­czo­na sze­ro­ko­ści ele­wa­cji fron­to­wej na pozio­mie max. 25m, pra­wie o 2/3 prze­kra­cza­ła mak­sy­mal­ne wskaź­ni­ki w mini­mal­nym obsza­rze ana­li­zo­wa­nym, a war­to­ści śred­nie ponad 2‑krotnie!, – dopusz­czo­na wyso­kość gór­nej kra­wę­dzi ele­wa­cji fron­to­wej na pozio­mie max. 11,3m, ponad 2‑krotnie prze­kra­cza­ła war­to­ści śred­nie w mini­mal­nym obsza­rze ana­li­zo­wa­nym! Zastrze­że­nia zgło­si­li­śmy do SKO, któ­ra unie­waż­ni­ła decy­zje o warun­kach zabu­do­wy. W uza­sad­nie­niu może­my prze­czy­tać, że dla tere­nu inwe­sty­cji znaj­du­ją­ce­go się w pobli­żu ul. Goź­dzi­ko­wej obej­mu­ją­ce­go budo­wę 2 budyn­ków miesz­kal­nych wie­lo­ro­dzin­nych nie moż­na zna­leźć – w ramach tego same­go ukła­du urba­ni­stycz­ne­go – dział­ki sąsied­niej, zabu­do­wa­nej, któ­ra odpo­wia­da para­me­tra­mi pla­no­wa­nej inwe­sty­cji. Kole­gium pod­kre­śla przy tym, że nie ma prze­ciw­wska­zań by zabu­do­wa jed­no­ro­dzin­na i wie­lo­ro­dzin­na ze sobą sąsia­do­wa­ły, o ile będą one podob­ne pod wzglę­dem gaba­ry­tów i for­my archi­tek­to­nicz­nej. Tym­cza­sem na ul. Goź­dzi­ko­wej w oto­cze­niu pól i dom­ków jed­no­ro­dzin­nych mia­ły wyro­snąć zde­cy­do­wa­nie wyż­sze, szer­sze i gęściej upa­ko­wa­ne bloki.

Tak na orto­fo­to­ma­pie wyglą­da mini­mal­ny obszar ana­li­zo­wa­ny. Czer­wo­ny­mi krop­ka­mi zazna­czo­no blo­ki, któ­re mia­ły tutaj powstać

O spra­wie pisa­li­śmy w:

O krok bli­żej od powstrzy­ma­nia budo­wy blo­ków na ul. Goździkowej

Coraz bli­żej wstrzy­ma­nia budo­wy blo­ków na ul. Goź­dzi­ko­wej. Pora na ruch Wojewody.

1 Na ubo­czu wska­zać nale­ży, że w orzecz­nic­twie sądo­wym przy­ję­ło się, że ana­li­zę urba­ni­stycz­ną nale­ży odno­sić tyl­ko do już ist­nie­ją­cych budyn­ków, a nie do tych pla­no­wa­nych lub budowanych.

Pro­jekt reali­zo­wa­ny z dota­cji pro­gra­mu Aktyw­ni Oby­wa­te­le – Fun­dusz Kra­jo­wy finan­so­wa­ne­go przez Islan­dię, Liech­ten­ste­in i Nor­we­gię w ramach Fun­du­szy EOG.