Unia Art Residence – Sky is the limit

Przy al. Racła­wic­kich 10 powstał eks­klu­zyw­ny wie­żo­wiec. Inwe­sty­cja była moż­li­wa dzię­ki pozy­tyw­nej decy­zji urzęd­ni­ków z lubel­skie­go Ratu­sza. To oni pozwo­li­li w tym miej­scu na tak wyso­ką zabu­do­wę. Przy­glą­da­my się jak do tego doszło. Zre­ali­zo­wa­na inwe­sty­cja mie­ści się w obsza­rze śród­miej­skim – mie­sza­nej zabu­do­wy usłu­go­wej i miesz­ka­nio­wej. Dla miesz­kań­ców Lubli­na oczy­wi­ste jest, że w tym oto­cze­niu nie­licz­ne wyso­kie budyn­ki to głów­nie zabu­do­wa nie­miesz­kal­na peł­nią­ca funk­cje publicz­ne – budy­nek KUL, rek­to­rat UMCS, budy­nek Urzę­du Mia­sta przy ul. Wie­niaw­skiej czy sąsied­ni budy­nek biu­ro­wy, gdzie mie­ści się Urząd Woje­wódz­ki. Ist­nie­ją­ca tu zabu­do­wa miesz­kal­na jest spo­ro niż­sza. Bar­dzo mało budyn­ków prze­kra­cza 25 metrów wysokości.

Podob­nie jak w sytu­acji opi­sy­wa­ne­go przez nas przy­pad­ku z ul. Goź­dzi­ko­wej, tutaj tak­że urzęd­ni­cy roz­sze­rzy­li i dopa­so­wa­li obszar ana­li­zy („dobre­go sąsiedz­twa”) by uza­sad­nić moż­li­wość wybu­do­wa­nia tak wyso­kie­go obiek­tu. Zamiast mini­mal­nej odle­gło­ści 113 metrów, urzęd­ni­cy miej­sca­mi posze­rzy­li obszar do pra­wie 500 metrów. Nie powin­no być przy tym zasko­cze­niem, że obszar ten roz­sze­rzo­no nie­rów­no­mier­nie, głów­nie w kie­run­ku mia­stecz­ka aka­de­mic­kie­go. W efek­cie w obsza­rze „dobre­go sąsiedz­twa zna­lazł się wie­żo­wiec KUL (tuż za mini­mal­ną gra­ni­cą) czy rek­to­rat UMCS (400m od wie­żow­ca). To wła­śnie w nich urzęd­ni­cy dopa­tru­ją się ana­lo­gii: budy­nek usłu­­go­­wo-hote­­lo­­wo-mie­sz­ka­l­ny powi­nien mieć para­me­try zbli­żo­ne do rek­to­ra­tu UMCS (ok. 57m) czy budyn­ku KUL (ok. 47m) – kil­ku­na­sto­pię­tro­wej zabudowy.

Zgod­nie z prze­pi­sa­mi wyso­kość zabu­do­wy powin­na być odpo­wied­nia do wyso­ko­ści innych obiek­tów w obsza­rze ana­li­zo­wa­nym. Dodat­ko­wo gór­na wyso­kość kra­wę­dzi ele­wa­cji budyn­ku powin­na być prze­dłu­że­niem tej war­to­ści na dział­kach sąsied­nich. Prze­pi­sy mówią wprost: jeśli linia ta bie­gnie two­rząc uskok wyli­cza się śred­nio. Dodat­ko­wo usta­wo­daw­ca prze­wi­dział moż­li­wość dowol­ne­go usta­le­nia tej war­to­ści jeśli wyni­ka to z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. Cięż­ko jed­nak uznać, że wyso­kość budyn­ku zosta­ła usta­lo­na odpo­wied­nio do pozo­sta­łych dachów. Ta zosta­ła dopa­so­wa­na wyłącz­nie do jed­ne­go obiek­tu – budyn­ku KUL. W zakre­sie wyso­ko­ści gór­nej kra­wę­dzi ele­wa­cji w ana­li­zie urba­ni­stycz­nej wska­za­no zaś, że ta zosta­ła dopa­so­wa­na do budyn­ków KUL. Nie da się uznać, że takie okre­śle­nie wyni­ka z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. Wręcz odwrot­nie: w ana­li­zie urba­ni­stycz­nej arbi­tral­nie okre­ślo­no, że nowy budy­nek dopa­so­wa­no do inne­go (choć nie wia­do­mo dla­cze­go) oraz, że o taką wyso­kość wnio­sko­wał deweloper.

Pod­kre­ślić nale­ży, że tak wyso­kie budyn­ki w tym oto­cze­niu sta­no­wią wyją­tek, a nie zasa­dę. Trud­no, więc mówić, by pla­no­wa­ny wie­żo­wiec wpi­sy­wał się w zasa­dę dobre­go sąsiedztwa.

Otrzy­ma­na z urzę­du mapa doku­men­tu­ją­cą ana­li­zę urba­ni­stycz­ną nie­zbęd­ną do wyda­nia decy­zji o warun­kach zabu­do­wy. W mini­mal­nym obsza­rze wyma­ga­nym do ana­li­zy nie zna­lazł się żaden wie­żo­wiec (obszar ozna­czo­no czar­ną prze­ry­wa­ną linią). Obszar jed­nak zna­czą­co powięk­szo­no (nie­bie­ska prze­ry­wa­na linia na krawędzi)

Wyso­kość zabu­do­wy wokół Unia Art Resi­den­ce. Wie­żo­wiec ozna­czo­no strzał­ką. Widać, że jest jed­nym z naj­wyż­szych obiek­tów w oko­li­cy. (obraz z geoportal.lublin.eu)

Licz­ba kon­dy­gna­cji zabu­do­wy wokół Unia Art Resi­den­ce. Wie­żo­wiec ozna­czo­no strzał­ką. Widać, że jest jed­nym z budyn­ków z naj­więk­szą licz­bą kon­dy­gna­cji. (obraz z geoportal.lublin.eu)

Licz­ba kon­dy­gna­cji zabu­do­wy wokół Unia Art Resi­den­ce. Wie­żo­wiec ozna­czo­no czar­ną strzał­ką, pozo­sta­łe wyso­kie budyn­ki czer­wo­ny­mi strzał­ka­mi. Wyraź­nie widać, że wie­żo­wiec jest jedy­nym tak wyso­kim budyn­kiem miesz­kal­nym w oko­li­cy. (obraz z geoportal.lublin.eu)

Studium Widokowe – niewykorzystana wytyczna

W 2011 roku, na zle­ce­nie Urzę­du Mia­sta Lublin powsta­ło Stu­dium war­to­ści wido­ko­wych mia­sta Lublin. W miej­scu gdzie póź­niej powstał wie­żo­wiec stu­dium wska­zu­je koniecz­ność obni­że­nia wyso­ko­ści zabu­do­wy. W opra­co­wa­niu czy­ta­my, że nowa zabu­do­wa powin­na sta­no­wić neu­tral­ne tło dla eks­po­zy­cji zespo­łu sta­ro­miej­skie­go (ogra­ni­cze­nie wyso­ko­ści, for­my i kolo­ru nowej zabu­do­wy), zaś Wpro­wa­dza­nie nowych budyn­ków wyż­szych niż 25 m wyma­ga prze­pro­wa­dze­nia ana­li­zy bra­ku nega­tyw­ne­go wpły­wu zabu­do­wy na kra­jo­braz w wido­kach stra­te­gicz­nych mia­sta. Choć opra­co­wa­nie nie jest dla urzęd­ni­ków wią­żą­ce to powin­no być istot­ną wytycz­ną. W szcze­gól­no­ści w sytu­acji, gdy pozwa­la się na loka­li­za­cję nowe­go wyso­kie­go budyn­ku, któ­re­go para­me­try dale­ce odsta­ją od śred­niej. War­to dodać, że w doku­men­cie budy­nek KUL, do któ­re­go nawią­zu­je wie­żo­wiec wska­za­no wprost jako obszar dys­har­mo­nij­ny do prze­kształ­ce­nia – budy­nek prze­sła­nia­ją­cy, roz­dzie­la­ją­cy widok lub obec­ny w tle eks­po­zy­cji.

Decyzja poprzedzona analizami widokowymi

Przed wyda­niem decy­zji urzęd­ni­cy ana­li­zo­wa­li jak pla­no­wa­na inwe­sty­cja wpły­nie na wygląd wnę­trza Kra­kow­skie Przed­mie­ścia. W tym celu wyko­na­li nawet odpo­wied­nie wizu­ali­za­cje. Pla­no­wa­na inwe­sty­cja miał­by zamy­kać oś wido­ko­wą tej uli­cy. Znaj­du­ją­ce się w aktach spra­wy wizu­ali­za­cje pozwa­la­ją porów­nać wpływ pla­no­wa­nej zabu­do­wy przy mak­sy­mal­nych wyso­ko­ściach 37 i 47m. Pomi­mo, że gołym okiem widać, że wyż­sza zabu­do­wa zna­czą­co pogar­sza­ła kra­jo­braz urzęd­ni­cy to wła­śnie taką opcję wybrali.

Wizu­ali­za­cja przy­go­to­wa­na przez urzęd­ni­ków. W tle praw­do­po­dob­nie pro­jek­to­wa­ny wie­żo­wiec o dużo mniej­szej wyso­ko­ści (ok. 37m)

Wizu­ali­za­cja przy­go­to­wa­na przez urzęd­ni­ków. W tle pro­jek­to­wa­ny wie­żo­wiec o wyso­ko­ści 47m (tyle ile osta­tecz­nie zapi­sa­no w decy­zji o warun­kach zabudowy)

Oś wido­ko­wa Kra­kow­skie­go Przed­mie­ścia ze skrzy­żo­wa­nia z 3 Maja – rok 2017. Ist­nie­ją­cy wów­czas budy­nek KUL jest led­wo widocz­ny (w tle po pra­wej). (fot. Google Stre­et View)

Oś wido­ko­wa Kra­kow­skie­go Przed­mie­ścia ze skrzy­żo­wa­nia z 3 Maja – rok 2019. Powsta­ją­cy wie­żo­wiec zamy­ka oś wido­ko­wą. (fot. Google Stre­et View)

Oś wido­ko­wa Kra­kow­skie­go Przed­mie­ścia ze skrzy­żo­wa­nia z 3 Maja – rok 2020. Powsta­ją­cy wie­żo­wiec zamy­ka oś wido­ko­wą. (fot. Google Stre­et View)

Urzęd­ni­cy ana­li­zo­wa­li też wpływ nowe­go budyn­ku w wido­ku z per­spek­ty­wy Dro­gi Męczen­ni­ków Maj­dan­ka, oko­lic Bystrzy­cy i ul. Wito­sa. Tyl­ko w tym ostat­nim budy­nek nie był­by widocz­ny. Pro­jek­to­wa­ny wie­żo­wiec szcze­gól­nie widocz­ny był­by z Dro­gi Męczen­ni­ków Maj­dan­ka czy wia­duk­tu w ul. Graffa.

W cen­trum zdję­cia wry­so­wa­no pro­jek­to­wa­ny budy­nek w wido­ku znad Bystrzy­cy (ok. ul. Przy­jaź­ni). Z tej per­spek­ty­wy prak­tycz­nie nie był­by widoczny

Powięk­sze­nie wido­ku praw­do­po­dob­nie z wia­duk­tu ul. Graf­fa. W tym wido­ku budy­nek miał­by być widoczny.

Widok z ul. Wito­sa. Tutaj pro­jek­to­wa­ny budy­nek był­by prze­sło­nię­ty przez ist­nie­ją­cą zabudowę.

Widok ze skrzy­żo­wa­nia ul. Lot­ni­czej i Dro­gi Męczen­ni­ków Maj­dan­ka. Tutaj obiekt sta­no­wił­by kolej­ne zabu­rze­nie pano­ra­my miasta.

Widok z ul. Lot­ni­czej (widok pomię­dzy blo­ka­mi przy ul. Wroń­skiej). Na czer­wo­no zazna­czo­no bry­łę wieżowca.

Nie tylko za wysoko

Nie tyl­ko wyso­kość budzi kon­tro­wer­sje. W przy­pad­ku budyn­ku zezwo­lo­no też na więk­szy wskaź­nik powierzch­ni zabu­do­wy niż wyni­ka to z prze­pi­sów. Zgod­nie z nimi wskaź­nik ten winien być zgod­ny ze śred­nim wskaź­ni­kiem dla ana­li­zo­wa­ne­go tere­nu. Ten wyno­si tyl­ko 43%. Usta­wo­daw­ca prze­wi­du­je jed­nak odstęp­stwo od war­to­ści śred­niej jeśli wyni­ka to z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej.
I wła­śnie do tego argu­men­tu się­gnę­li urzęd­ni­cy – wska­za­li, że w obsza­rze ana­li­zo­wa­nym ist­nie­ją dział­ki zabu­do­wa­ne spo­ro ponad śred­nią. Nie uwzględ­nio­no jed­nak, czy pomię­dzy tymi budyn­ka­mi jest jaka­kol­wiek ana­lo­gia. I tak urzęd­ni­cy uza­sad­ni­li wyso­ki wskaź­nik powierzch­ni zabu­do­wy dla nowe­go kil­ku­na­sto­kon­dy­gna­cyj­ne­go wie­żow­ca ana­lo­gią do ponad stu­let­nich kamie­nic o 4 kon­dy­gna­cjach. Dla­cze­go tak zro­bio­no? Tego urzęd­ni­cy już nie wyjaśnili.

Pro­jekt reali­zo­wa­ny z dota­cji pro­gra­mu Aktyw­ni Oby­wa­te­le – Fun­dusz Kra­jo­wy finan­so­wa­ne­go przez Islan­dię, Liech­ten­ste­in i Nor­we­gię w ramach Fun­du­szy EOG.