Na Wojennej i Nowym Świecie wybrani deweloperzy mogą się budować wyżej niż sąsiedzi.

Pro­jekt reali­zo­wa­ny z dota­cji pro­gra­mu Aktyw­ni Oby­wa­te­le – Fun­dusz Kra­jo­wy finan­so­wa­ne­go przez Islan­dię, Liech­ten­ste­in i Nor­we­gię w ramach Fun­du­szy EOG.

Fun­da­cja Wol­no­ści inter­we­nio­wa­ła ws. dopusz­cze­nia zbyt wyso­kiej zabu­do­wy przy uli­cach Wojen­nej i Nowym Świe­cie. Zda­niem Samo­rzą­do­we­go Kole­gium Odwo­ław­cze­go nie prze­ma­wia za tym inte­res spo­łecz­ny. Zabu­do­wa miesz­kal­na w kwar­ta­le ulic Nowy Świat – Wojen­na – Wyści­go­wa powsta­ła na pod­sta­wie decy­zji o warun­kach zabu­do­wy. W tym miej­scu nie ma pla­nu miej­sco­we­go, nie trwa­ją nawet pra­ce nad jego opra­co­wa­niem. W efek­cie o tym co moż­na tam zbu­do­wać decy­du­ją urzęd­ni­cy. For­mal­nie ogra­ni­cze­ni są przez zasa­dę „dobre­go sąsiedz­twa” i prze­pi­sy. W Ratu­szu zezwo­lo­no jed­nak by wybra­ni dewe­lo­pe­rzy mogli budo­wać wyżej i gęściej.

Dobre sąsiedztwo?

Decy­zja o warun­kach zabu­do­wy powin­na się kie­ro­wać zasa­dą „dobre­go sąsiedz­twa”. Ozna­cza to, że na danym tere­nie powin­na powstać zabu­do­wa podob­na do tej już ist­nie­ją­cej – zarów­no pod kątem gaba­ry­tów, jak i funk­cji . Jak wpro­wa­dzić tą zasa­dę w życie mówi Roz­po­rzą­dze­nie Mini­stra Infra­struk­tu­ry z dnia 26 sierp­nia 2003 r. w spra­wie spo­so­bu usta­la­nia wyma­gań doty­czą­cych nowej zabu­do­wy i zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu w przy­pad­ku bra­ku miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go. I tak geo­me­trię dachu usta­la się odpo­wied­nio do geo­me­trii dachów wystę­pu­ją­cych na obsza­rze ana­li­zo­wa­nym. Przez geo­me­trię rozu­mie się kąt nachy­le­nia dachu czy wyso­kość głów­nej kale­ni­cy dachu (naj­wyż­szy punkt dachu). Wyso­kość gór­nej kra­wę­dzi ele­wa­cji fron­to­wej (muru) wyzna­cza się zaś jako prze­dłu­że­nie tych kra­wę­dzi odpo­wied­nio do ist­nie­ją­cej zabu­do­wy na dział­kach sąsied­nich, przy czym dopusz­cza się wyzna­cze­nie innej wyso­ko­ści, jeśli wyni­ka to z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. Ana­li­za urba­ni­stycz­na to ana­li­za para­me­trów ist­nie­ją­cej zabu­do­wy w sąsiedz­twie pla­no­wa­nej zabu­do­wy. Wskaź­nik wiel­ko­ści powierzch­ni nowej zabu­do­wy w sto­sun­ku do powierzch­ni dział­ki albo tere­nu wyzna­cza się zaś na pod­sta­wie śred­nie­go wskaź­ni­ka tej wiel­ko­ści dla obsza­ru ana­li­zo­wa­ne­go. Dopusz­cza się jed­nak wyzna­cze­nie inne­go wskaź­ni­ka wiel­ko­ści powierzch­ni nowej zabu­do­wy w sto­sun­ku do powierzch­ni dział­ki albo tere­nu, jeże­li wyni­ka to z ana­li­zy urbanistycznej.

Nowy Świat

Przy Nowym Świe­cie urzęd­ni­cy dopu­ści­li zabu­do­wę o wyso­ko­ści 20,0m dla zabu­do­wy wie­lo­ro­dzin­nej i 20,5m dla zabu­do­wy wie­lo­ro­dzin­nej z usłu­ga­mi, dodat­ko­wo dopusz­cza­jąc na dachu ele­men­ty infra­struk­tu­ry o wyso­ko­ści do 2,0m. Jak wyni­ka z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej oko­licz­na zabu­do­wa ma wyso­kość do 16,95m, śred­nio zaś 13,5m. Naszym zda­niem w tym przy­pad­ku wyzna­czo­na przez urzęd­ni­ków wyso­kość zabu­do­wy nie jest odpo­wied­nia. Dodat­ko­wo Ratusz dopu­ścił by wyso­kość gór­nej kra­wę­dzi ele­wa­cji nowej zabu­do­wy była tej samej wyso­ko­ści. Jak wyni­ka z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej oko­licz­na zabu­do­wa ma wyso­kość od 7,5m do 14,38m, co daje śred­nio ok. 12,9m. War­tość dopusz­czo­na przez urzęd­ni­ków nie sta­no­wi prze­dłu­że­nia kra­wę­dzi sąsied­niej zabu­do­wy, ani nie wyni­ka z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. Tym samym jest nie­zgod­na z pra­wem. Dodat­ko­wo urzęd­ni­cy zezwo­li­li na zabu­do­wę dział­ki w aż 46,9%. Punk­tem wyj­ścia powin­na być war­tość śred­nia w obsza­rze ana­li­zo­wa­nym. Ta wyno­si tyl­ko 23,7%. Urzęd­ni­cy odwo­ła­li się jed­nak do jed­nej z dzia­łek o naj­więk­szej powierzch­ni zabu­do­wy – wyno­szą­cej 54,9%. Co waż­na ta dział­ka była jed­nak pra­wie 10 razy mniej­sza niż ta obję­ta decy­zją o warun­kach zabu­do­wy. Na 37 dzia­łek, któ­re uwzględ­nio­no w ana­li­zie urba­ni­stycz­nej tyl­ko 5 wyka­za­ło powierzch­nię zabu­do­wy powy­żej 40%. Trud­no uznać, że dopusz­czo­na przez urzęd­ni­ków war­tość wyni­ka z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. W samej ana­li­zie napi­sa­no zresz­tą wprost, że tak wyso­ka war­tość wyni­ka z wnio­sku inwe­sto­ra, a nie z zasa­dy „dobre­go sąsiedztwa”.

Nowa zabu­do­wa przy ul. Nowy Świat (VI kon­dy­gna­cji) jest spo­ro wyż­sza niż zabu­do­wa już ist­nie­ją­ca (IV kon­dy­gna­cje – w tle).

Nowa zabu­do­wa przy ul. Nowy Świat i Wojen­nej zosta­ła ozna­czo­na czer­wo­ną gra­ni­cą. Wyraź­nie widać, że pod wzglę­dem licz­by kon­dy­gna­cji jest naj­wyż­sza w swo­im bli­skim oto­cze­niu. (obraz z geoportal.lublin.eu)

Nowa zabu­do­wa przy ul. Nowy Świat i Wojen­nej zosta­ła ozna­czo­na czer­wo­ną gra­ni­cą. Wyraź­nie widać, że pod wzglę­dem wyso­ko­ści jest naj­wyż­sza w swo­im bli­skim oto­cze­niu. (obraz z geoportal.lublin.eu)

Wojenna

Przy ul. Wojen­nej urzęd­ni­cy dopu­ści­li zabu­do­wę o wyso­ko­ści 20,5m, dodat­ko­wo dopusz­cza­jąc na dachu obu­do­wa­ne ele­men­ty infra­struk­tu­ry o wyso­ko­ści do 2,5m. Jak wyni­ka z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej oko­licz­na zabu­do­wa ma wyso­kość do 17,8m w przy­pad­ku dachów pła­skich i 17,3m w przy­pad­ku dachów stro­mych. Naszym zda­niem w tym przy­pad­ku wyzna­czo­na przez urzęd­ni­ków wyso­kość zabu­do­wy nie jest odpo­wied­nia. Dodat­ko­wo Ratusz dopu­ścił by wyso­kość gór­nej kra­wę­dzi ele­wa­cji nowej zabu­do­wy była tej samej wyso­ko­ści. Z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej wyni­ka, że aktu­al­nie ta war­tość mie­ście się w prze­dzia­le od 10,6m do 17,8m. Ta war­tość ani nie sta­no­wi prze­dłu­że­nia kra­wę­dzi sąsied­niej zabu­do­wy, ani nie wyni­ka z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. Tym samym jest nie­zgod­na z prawem.

Nowa zabu­do­wa przy ul. Wojen­nej (VI kon­dy­gna­cji) jest spo­ro wyż­sza niż zabu­do­wa już ist­nie­ją­ca (IV kon­dy­gna­cje – po prawej).

Brak interesu społecznego

W oby przy­pad­kach Fun­da­cja wnio­sła do Samo­rzą­do­we­go Kole­gium Odwo­ław­cze­go o wsz­czę­cie postę­po­wa­nia ws. unie­waż­nie­nia decy­zji o warun­kach zabu­do­wy: numer 665/19 znak AB-LA-II.6730.1.145.2019 dla ul. Wojen­nej oraz 306/17 znak AB-LA-II.6730.118.2016 dla ul. Nowy Świat oraz dopusz­cze­nie do tego postę­po­wa­nia Fun­da­cji na pra­wach stro­ny. Wystą­pie­nia te skie­ro­wa­li­śmy w lip­cu 2022 roku. Wska­za­li­śmy przy tym, że:

• pla­no­wa­na inwe­sty­cja powsta­je i już nega­tyw­nie oddzia­łu­je na krajobraz,
• przez znacz­ny wskaź­nik utwar­dze­nia nega­tyw­nie wpły­wa na moż­li­wo­ści reten­cyj­ne tere­nu oraz wzmac­nia efekt miej­skiej wyspy ciepła,
• niwe­czy zasa­dy ładu prze­strzen­ne­go oraz posza­no­wa­nia zasa­dy „dobre­go sąsiedztwa”,
• naru­sza zasa­dę rów­ne­go trak­to­wa­nia róż­nych pod­mio­tów, ponie­waż w tej oko­li­cy więk­szość pod­mio­tów nie otrzy­ma­ła tak atrak­cyj­nych warun­ków zabudowy.

SKO nie przy­chy­li­ło się jed­nak do sta­no­wi­ska Fun­da­cji i odmó­wi­ło wsz­czę­cia tych postę­po­wań. SKO uzna­ło, że wnio­sek jest zbież­ny z cela­mi sta­tu­to­wy­mi naszej orga­ni­za­cji, jed­nak zda­niem SKO za wsz­czę­ciem takich postę­po­wań nie prze­ma­wiał inte­res spo­łecz­ny. A przy­naj­mniej  zda­niem SKO takie­go nie wyka­za­ła Fun­da­cja Wolności.

* – cho­dzi o prze­słan­ki umoż­li­wia­ją­ce wsz­czę­cie na wnio­sek orga­ni­za­cji spo­łecz­nej postę­po­wa­nia admi­ni­stra­cyj­ne­go: dzia­ła­nie uza­sad­nio­ne cela­mi sta­tu­to­wy­mi orga­ni­za­cji oraz inte­res społeczny.

Pro­jekt reali­zo­wa­ny z dota­cji pro­gra­mu Aktyw­ni Oby­wa­te­le – Fun­dusz Kra­jo­wy finan­so­wa­ne­go przez Islan­dię, Liech­ten­ste­in i Nor­we­gię w ramach Fun­du­szy EOG.