Opinia przyjaciela sądu ws studium

Fun­da­cja Wol­no­ści zło­ży­ła opi­nię przy­ja­cie­la sądu do spraw doty­czą­cych stu­dium dla Lubli­na. Spra­wa ta doty­czy spo­ru wokół Górek Cze­chow­skich. Zawie­ra istot­ne argu­men­ty, któ­re do tej pory nie były pod­no­szo­ne. Odpi­sy otrzy­ma­ły tak­że wszyst­kie stro­ny, będą więc mogły wyko­rzy­stać te argu­men­ty jako własne.

Tak wyglą­da­ją akta spra­wy dostęp­ne w Woje­wódz­kim Sądzie Admi­ni­stra­cyj­nym w Lubli­nie. W segre­ga­to­rach znaj­du­ją się głów­nie akta zwią­za­ne z pro­ce­du­rą opra­co­wy­wa­nia studium.

Nasza opi­nia sku­pia się na sze­ściu argumentach.

1. Stu­dium zakła­da, że w cią­gu 30 lat Lublin uro­śnie z nie­ca­łych 340 tys. miesz­kań­ców do 380 tys. miesz­kań­ców. To zaska­ku­ją­ca pro­gno­za uwzględ­nia­jąc, że 20 lat temu Lublin miał 360 tys. miesz­kań­ców a z każ­dym rokiem miesz­kań­ców uby­wa. Wska­zu­ją na to dane histo­rycz­ne, pro­gno­zy GUS czy plan zago­spo­da­ro­wa­nia woje­wódz­twa lubel­skie­go (z któ­rym stu­dium powin­no być zgod­ne). Wska­zu­je się na to tak­że, w kon­sul­to­wa­nej wła­śnie stra­te­gii Lublin 2030.

Uwzględ­nia­jąc dane archi­wal­ne licz­ba miesz­kań­ców Lubli­na powin­na spa­dać. Wg stu­dium licz­ba miesz­kań­ców nagle zacznie rosnąć aż do war­to­ści 380 tys. miesz­kań­ców. Uwol­nio­ne tere­ny zabu­do­wy pozwa­la­ją zaś na zamiesz­ka­nie w Lubli­nie 580 tys. zł.
Wykres jest poglą­do­wy. Źró­dło danych archi­wal­nych: GUS

Naszym zda­niem auto­rzy stu­dium w trak­cie obli­czeń obsza­ru pod zabu­do­wę popeł­ni­li błąd rachun­ko­wy: utoż­sa­mi­li zapo­trze­bo­wa­nie na nową zabu­do­wę z zapo­trze­bo­wa­niem na zabu­do­wę w ogó­le. Ina­czej mówiąc: pla­ni­ści zało­ży­li, że mia­sto dla 380 tys. miesz­kań­ców nale­ży wybu­do­wać od zera. Wg stu­dium na nowych tere­nach pod zabu­do­wę potrze­ba 8,4 mln m2 powierzch­ni użyt­ko­wej miesz­kań. Dla porów­na­nia już ist­nie­ją­ca w Lubli­nie powierzch­nia użyt­ko­wa wyno­si 8,3 mln m2! Błąd pole­ga na tym, że taką prze­strzeń mogło­by zamiesz­kać 200 tys. miesz­kań­ców, czy­li Lublin zamiast 380 tys. miesz­kań­ców, miał­by ich 580 tys. – to wię­cej niż w Poznaniu!

Gdy­by pla­ni­ści nie popeł­ni­li błę­du oka­za­ło­by się, że w stu­dium wystar­czy zabez­pie­czyć zale­d­wie 0,2 mln m2 nowej powierzch­ni użyt­ko­wej miesz­kań. Prze­kła­da się to na ok. 39 ha pod budow­nic­two miesz­ka­nio­we (to taki obszar ile łącz­nie mają Ogród Saski i Park Ludo­wy). Dla porów­na­nia pla­ni­ści w stu­dium prze­wi­dzie­li pod zabu­do­wę miesz­ka­nio­wą 1990 ha – to tak jak­by od nowa zabu­do­wać trzy dziel­ni­ce: Dzie­sią­tą, Kośmi­nek i Felin. Aby osią­gnąć ten wskaź­nik, w Lubli­nie powin­no powsta­wać 0,5 mln m2 powierzch­ni użyt­ko­wej miesz­kań rocz­nie. Śred­nia z ostat­nich 3 lat jest ponad 3 krot­nie mniejsza.

Zgod­nie z nowym Stu­dium śred­nio każ­de­go roku w Lubli­nie powin­no przy­by­wać ok. 0,5 mln m2 powierzch­ni użyt­ko­wej miesz­kań. Dotych­cza­so­we dane są wie­lo­krot­nie niż­sze. Śred­nia z ostat­nich pię­ciu lat wyno­si 148 tys. m2 rocz­nie.
Źró­dło danych: GUS

2. Nie­pra­wi­dło­wo­ści w for­mu­ło­wa­niu wskaź­ni­ków urba­ni­stycz­nych. Na pro­blem ten zwró­cił uwa­gę woje­wo­da, wska­zu­jąc, że stu­dium zawie­ra wskaź­ni­ki sza­cun­ko­we, któ­re są zale­ca­ne do sto­so­wa­nia w pla­nach miej­sco­wych. Jest to nie­zgod­ne z usta­wą, któ­ra wyraź­nie wska­zu­je, że stu­dium ma okre­ślać wskaź­ni­ki urba­ni­stycz­ne, a pla­ny miej­sco­we mają być zgod­ne ze studium.

3. Prze­ka­zu­je­my argu­men­ty wzmac­nia­ją­ce sta­no­wi­sko Woje­wódz­kie­go Sądu Admi­ni­stra­cyj­ne­go (poprzed­nie­go orze­cze­nia), że w stu­dium doszło do nie­upraw­nio­nej zmia­ny kie­run­ko­wej. Przede wszyst­kim nie zga­dza­my się z twier­dze­nia­mi władz mia­sta, że teren Górek Cze­chow­skich od daw­na był prze­zna­czo­ny pod zabu­do­wę. Wystar­czy spoj­rzeć do poprzed­nie­go stu­dium by stwier­dzić, że obszar ten w cało­ści był prze­zna­czo­ny jako teren zie­lo­ny! Pyta­nie jak to się sta­ło, że obo­wią­zu­ją­cy plan miej­sco­wy dla Górek Cze­chow­skich jest nie­zgod­ny ze stu­dium. Nie uda­ło nam się zna­leźć żad­ne­go zapi­su, iż Rada Mia­sta Lublin w jaki­kol­wiek spo­sób stwier­dzi­ła zgod­ność tego pla­nu z ówcze­śnie obo­wią­zu­ją­cym studium.

W skar­dze kasa­cyj­nej może­my prze­czy­tać, że sta­re stu­dium dopusz­cza­ło zabu­do­wę. Porów­na­nie sta­re­go i nowe­go stu­dium, poka­zu­je, że na tere­nie Górek Cze­chow­skich zapla­no­wa­no tyl­ko zieleń.

W skar­dze kasa­cyj­nej organ Gmi­na Lublin sta­ra­ła się wyka­zać, iż teren Górek Cze­chow­skich w poprzed­nim stu­dium był dopusz­czo­ny do zabu­do­wy (s. 18 Kasa­cji). Posłu­żo­no się przy tym cyta­tem z tre­ści poprzed­nie­go stu­dium (s. 60–62 poprzed­nie­go studium):

Zróż­ni­co­wa­ne for­my dzia­łal­no­ści inwe­sty­cyj­nej two­rzą­ce tkan­kę urba­ni­stycz­na mia­sta zge­ne­ra­li­zo­wa­no w odnie­sie­niu do dwóch pod­sta­wo­wych sfer aktyw­no­ści spo­łecz­nej mieszkańców:
– sfe­ry aktyw­no­ści zewnętrz­nej (sfe­ra nauki i pra­cy), gene­ru­ją­cej rozwój,
– sfe­ry aktyw­no­ści wewnętrz­nej (sfe­ra zamiesz­ka­nia) sta­bi­li­zu­ją­cej rozwój,
Jed­no­cze­śnie uwzględ­nio­no zarów­no zróż­ni­co­wa­ne i rosną­ce potrze­by miesz­kań­ców, jak też poten­cjal­ne moż­li­wo­ści ist­nie­ją­ce­go śro­do­wi­ska natu­ral­ne­go i kul­tu­ro­we­go. Pro­po­no­wa­ny pro­gram roz­wo­ju prze­strze­ni zur­ba­ni­zo­wa­nej, bazu­jąc na współ­za­leż­no­ści, tych dwóch decy­du­ją­cych o wiel­ko­ści i ran­dze mia­sta sfer współ­ży­cia spo­łecz­ne­go – prze­wi­du­je orga­ni­za­cje dzia­łań inwe­sty­cyj­nych w wyod­ręb­nio­nych obszarach:
a) inten­syw­nych prze­kształ­ceń prze­strzen­nych z wydzieleniem:
– stref dzia­łal­no­ści społeczno–gospodarczej,
– stref zaple­cza miesz­ka­nio­we­go, oraz sys­te­mów obsłu­gi tech­nicz­nej mia­sta, w tym rów­nież suk­ce­syw­ne prze­kształ­ca­nie tere­nów woj­sko­wych, tj. poli­go­nów na Cze­cho­wie i Maj­dan­ku, dla roz­wo­ju funk­cji miejskich.

Zda­niem Gmi­ny Lublin zapi­sy te mają prze­ma­wiać za dopusz­cze­niem już w poprzed­nim stu­dium zabu­do­wy na Gór­kach Cze­chow­skich. Wypa­da­ło­by się z tym zgo­dzić, gdy­by nie fakt, że ww. cytat prze­rwa­ny jest mapą (pod­pi­sa­ną jako rysu­nek 3 Roz­wój struk­tu­ry funk­cjo­nal­no prze­strzen­nej mia­sta) ilu­stru­ją­cą wska­zy­wa­ne w tek­ście obsza­ry. Z mapy wyraź­nie wyni­ka, że wska­za­ne w cyta­cie roz­wi­ja­nie funk­cji miej­skich na Gór­kach Cze­chow­skich, nie ozna­cza zabu­do­wy miesz­ka­nio­wej a tere­ny zie­lo­ne dla zabu­do­wy miesz­ka­nio­wej. Powyż­sze zresz­tą potwier­dza­ją inne rysun­ki poprzed­nie­go stu­dium (4 Rewi­ta­li­za­cja zanie­dba­nych obsza­rów i zespo­łów miesz­ka­nio­wych prze­wi­dzia­nych do adap­ta­cji, 5 Roz­wój i kształ­to­wa­nie form śro­do­wi­ska miesz­ka­nio­we­go, 27 Kształ­to­wa­nie i ochro­na śro­do­wi­ska, 28 nie­pod­pi­sa­ny w spi­sie rysun­ków, zaś na rysun­ku pod­pi­sa­ny jako Komu­ni­ka­cja – model kierunkowy).

Rysu­nek 3 „Roz­wój struk­tu­ry fun­k­cjo­­na­l­no-prze­­strze­n­nej mia­sta” ze Sta­re­go Stu­dium. Obszar Górek Cze­chow­skich ozna­czo­no jako „Obszar ogra­ni­czo­nych prze­kształ­ceń – stre­fa zie­le­ni ogólnodostępnej”

Rysu­nek 4 „Rewi­ta­li­za­cja zanie­dba­nych obsza­rów i zespo­łów miesz­ka­nio­wych prze­wi­dzia­nych do adap­ta­cji” ze Sta­re­go Stu­dium. Obszar Górek Cze­chow­skich nie został ozna­czo­ny jako obszar zabu­do­wy jed­no- czy wielorodzinnej

Rysu­nek 5 „Roz­wój i kształ­to­wa­nie form śro­do­wi­ska miesz­ka­nio­we­go” ze Sta­re­go Stu­dium. Obszar Górek Cze­chow­skich nie został ozna­czo­ny jako obszar zabu­do­wy wie­lo­ro­dzin­nej, zespo­ły jed­no­ro­dzin­ne czy poten­cjal­ne rezer­wy rozwoju.

Rysu­nek 27 „Kształ­to­wa­nie i ochro­na śro­do­wi­ska” ze Sta­re­go Stu­dium. Obszar Górek Cze­chow­skich został ozna­czo­ny jako obszar ESOCH.

Rysu­nek 28 „Komu­ni­ka­cja – model kie­run­ko­wy” ze Sta­re­go Stu­dium. Obszar Górek Cze­chow­skich został ozna­czo­ny jako obszar zie­le­ni pomię­dzy tere­na­mi zurbanizowanymi

Nawet lek­tu­ra obo­wią­zu­ją­ce­go pla­nu miej­sco­we­go wska­zu­je, że na tere­nie Górek Cze­chow­skich docho­dzi do zmia­ny kie­run­ko­wej. W pla­nie miej­sco­wym wprost zapi­sa­no zakaz loka­li­zo­wa­nia jakiej­kol­wiek zabu­do­wy miesz­ka­nio­wej. Wie­my, że zda­niem Naczel­ne­go Sądu Admi­ni­stra­cyj­ne­go nie ma zna­cze­nia rodzaj zabu­do­wy a sam fakt czy zabu­do­wa była dopusz­czo­na. Jed­nak w nowym stu­dium zabu­do­wa na tere­nie Górek Cze­chow­skich poja­wia się tak­że na obsza­rach wcze­śniej wyłą­czo­nych z zabu­do­wy, znaj­du­ją­cych się na obsza­rze ESOCH zgod­nie z pla­nem miej­sco­wym. Dla takich zmian w stu­dium nie ma logicz­ne­go uza­sad­nie­nia, na co wska­zy­wał Woje­wódz­ki Sąd Administracyjny.

Porów­na­nie stu­dium i pla­nu miej­sco­we­go w obsza­rze Górek Cze­chow­skich. Od lewej obo­wią­zu­ją­cy plan miej­sco­wy, nowe stu­dium i porów­na­nie zmian. Na porów­na­niu zazna­czo­no obszar, któ­ry w pla­nie znaj­du­je się w stre­fie ESOCH (eko­lo­gicz­ne­go sys­te­mu obsza­rów chro­nio­nych), nato­miast w nowym stu­dium dopusz­czo­no tam zabudowę.

4. Przed­ło­ży­li­śmy do sądu rapor­ty z inwen­ta­ry­za­cji przy­rod­ni­czej Górek Cze­chow­skich. Mają one istot­ne zna­cze­nie, gdyż wska­zu­ją, że dopusz­cze­nie na tere­nie Górek Cze­chow­skich zabu­do­wy czy utwo­rze­nie par­ku dopro­wa­dzi do znisz­cze­nia ist­nie­ją­ce­go tam eko­sys­te­mu. W efek­cie zapi­sy stu­dium sta­ną się ze sobą wewnętrz­nie sprzecz­ne: choć wska­zu­ją, że do ESOCH wcho­dzą obsza­ry war­to­ścio­wej zie­le­ni nie­urzą­dzo­nej, słu­żą­ce utrzy­ma­niu puli gene­tycz­nej i wzmac­nia­niu róż­no­rod­no­ści bio­lo­gicz­nej to na tere­nie Górek Cze­chow­skich włą­czo­ny obszar nie zapew­ni speł­nie­nia tych wymagań.

5. Prze­ka­zu­je­my argu­men­ty prze­ma­wia­ją­ce za bra­kiem wywa­że­nia inte­re­su publicz­ne­go i pry­wat­ne­go. Argu­men­ty te prze­ma­wia­ją jed­nak za przy­ję­ciem sta­no­wi­ska prze­ciw­ne­go niż zapre­zen­to­wał to Naczel­ny Sąd Admi­ni­stra­cyj­ny. Przede wszyst­kim dema­sku­je­my mit o chę­ci zabu­do­wy przez dewe­lo­pe­ra 6 wierz­cho­win. Co praw­da pier­wot­nie takie było sta­no­wi­sko wła­ści­cie­la, jed­nak osta­tecz­nie wła­ści­ciel zmie­nił swo­je sta­no­wi­sko, w któ­rym postu­lu­je zabu­do­wę 4 wierz­cho­win zabu­do­wą usłu­­go­­wo-mie­sz­ka­l­ną. Infor­ma­cja ta nie dotar­ła jed­nak do Naczel­ne­go Sądu Admi­ni­stra­cyj­ne­go, choć w Lubli­nie jest to powszech­nie znane.

Cięż­ko się też zgo­dzić, że wywa­żo­no inte­res publicz­ny i pry­wat­ny, gdy stu­dium na tere­nie Górek Cze­chow­skich zmie­nia dopusz­czal­ną wyso­kość zabu­do­wy z II do VIII kon­dy­gna­cji, i rodzaj zabu­do­wy ze spor­to­wej (de fac­to dla miesz­kań­ców jest to odbie­ra­ne jako tere­ny zie­lo­ny, a przy­naj­mniej rekre­acyj­ne) na mieszkaniową.

6. Pro­stu­je­my infor­ma­cję dot. zwięk­sze­nia licz­by tere­nów zie­lo­nych w stu­dium, któ­re mia­ły zna­cze­nie dla roz­strzy­gnię­cia Naczel­ne­go Sądu Admi­ni­stra­cyj­ne­go. W stu­dium zna­la­zła się infor­ma­cja, że nastą­pi dwu­krot­ny wzrost wskaź­ni­ka zie­le­ni nor­ma­tyw­nej z 26 m² do 48 m² a wskaź­nik zie­le­ni ogó­łem wynie­sie ok. 148 m² na oso­bę. Takie zesta­wie­nie spra­wia wra­że­nie, że oba wskaź­ni­ki się podwo­ją. W stu­dium nie poda­no, że dru­gi wskaź­nik spad­nie z 220 m² – kie­ru­jąc się dokład­no­ścią auto­rów stu­dium moż­na by para­fra­zo­wać, że wskaź­nik ten zmniej­szy się pra­wie dwu­krot­nie. Ina­czej mówiąc wzro­śnie powierzch­nia par­ków ale zmniej­szy się ogól­na dostęp­ność do tere­nów zie­lo­nych dla miesz­kań­ców Lubli­na. Gdy­by infor­ma­cja ta była zna­na Naczel­ne­mu Sądu Admi­ni­stra­cyj­ne­mu roz­strzy­gnię­cie mogło­by wyglą­dać ina­czej. Na zie­leń nor­ma­tyw­ną skła­da­ją się: par­ki, skwe­ry, zie­leń­ce, zie­leń dział­ko­wa, cmen­ta­rze. Do zie­le­ni ogó­łem doli­cza się ponad­to: lasy, par­ki leśne, zie­leń łąko­wą i nad­rzecz­ną, prze­strze­nie otwar­te – rol­ni­cze, wypo­czyn­ko­we, nie­użyt­ki, tere­ny nieurządzone.

Infor­ma­cje w mediach:

Przy­szłość górek cze­chow­skich. Fun­da­cja ma nową listę argu­men­tów za unie­waż­nie­niem stu­dium, Dzien­nik Wschod­ni, 25 listo­pa­da 2021

Fun­da­cja Wol­no­ści: przy stu­dium dla Górek Cze­chow­skich popeł­nio­no błąd, Radio Lublin, 25 listo­pa­da 2021

Spór o przy­szłość Górek Cze­chow­skich, Radio Lublin, 29 listo­pa­da 2021

Pro­jekt reali­zo­wa­ny z dota­cji pro­gra­mu Aktyw­ni Oby­wa­te­le – Fun­dusz Kra­jo­wy, finan­so­wa­ne­go z Fun­du­szy EOG