Instytut Stomatologii – plomba czy próchnica?

Na prze­ło­mie 2020 i 2021 roku spół­ka Helve­tia Cen­trum odku­pi­ła od Uni­wer­sy­te­tu Medycz­ne­go budy­nek Insty­tu­tu Sto­ma­to­lo­gii. Dział­ka znaj­du­je się w kwar­ta­le ulic Świę­­to­­du­­ska-Zie­­lo­­na-Sta­­szi­­ca, czy­li w ści­słym cen­trum Lubli­na. Od tej pory trwa prze­py­chan­ka pomię­dzy dewe­lo­pe­rem, urzęd­ni­ka­mi a oko­licz­ny­mi miesz­kań­ca­mi. Cho­dzi o osta­tecz­ny kształt inwe­sty­cji. Insty­tut Sto­ma­to­lo­gii wybu­do­wa­no w latach 70 XX wie­ku. Budy­nek skła­dał się z się z dwóch seg­men­tów ukła­da­ją­cych się w lite­rę „T”, któ­rej „kape­lusz” ma czte­ry pię­tra, a „nóż­ka” jed­no. Budy­nek od począt­ku góro­wał nad histo­rycz­ną zabu­do­wą w tej oko­li­cy – nie tyl­ko wyso­ko­ścią, ale tak­że sty­lem. Pod koniec 2020 roku spół­ka Helve­tia Cen­trum uzy­ska­ła zgo­dę na zmia­nę spo­so­bu użyt­ko­wa­nia z funk­cji usłu­go­wej na funk­cję miesz­kal­ną oraz roz­biór­kę „nóż­ki”. Kością nie­zgo­dy sta­ły się wnio­ski dewe­lo­pe­ra o nad­bu­do­wę ist­nie­ją­ce­go budyn­ku, oraz wybu­do­wa­nie, na wol­nej czę­ści dział­ki, nowych budyn­ków o podob­nych do „kape­lu­sza” para­me­trach . To spo­tka­ło się ze sprze­ci­wem sąsia­dów. Po prze­ana­li­zo­wa­niu spra­wy zaan­ga­żo­wa­li­śmy się w pomoc miesz­kań­com w wal­ce z dewe­lo­pe­rem. Aktu­al­nie ws. nowych warun­ków zabu­do­wy toczą się aż 4 postępowania.

Najlepiej byłoby rozebrać

– Nale­ży zazna­czyć, że pozo­sta­wie­nie budyn­ku daw­nej Sto­ma­to­lo­gii – od począt­ku dys­har­mo­nij­ne­go w kra­jo­bra­zie tej czę­ści Lubli­na, […] przy­tła­cza­ją­ce­go wizu­al­nie jeden z naj­cen­niej­szych zabyt­ków sakral­nych Lubli­na – kościół św. Józe­fa, jest jed­no­znacz­nie nie­wła­ści­we – tak od począt­ku o budyn­ku Insty­tut Sto­ma­to­lo­gii pisał Miej­ski Kon­ser­wa­tor Zabyt­ków. W swo­ich pismach wska­zu­je, że budy­nek nie zagra­ża zabyt­kom, więc nie może naka­zać jego roz­biór­ki. Dla­te­go dawał inwe­sty­cji zie­lo­ne świa­tło. MKZ w 2021 okre­ślił ogól­ne wytycz­ne kon­ser­wa­tor­skie, któ­re powin­na speł­niać pla­no­wa­na inwe­sty­cja. 2021.01.15 Opi­nia MKZ 15.01.2021_anonim Po prze­ana­li­zo­wa­niu decy­zji o warun­kach zabu­do­wy, któ­re były wyda­ne dla tej inwe­sty­cji, dostrze­gli­śmy że nie zawsze były one zgod­ne z tymi wytycz­ny­mi. W wytycz­nych zapi­sa­no wyma­ga­nia m.in. usko­ko­we­go for­mo­wa­nia zabu­do­wy, z wyraź­nym akcen­to­wa­niem tego w obsza­rze dachów, wyma­ga­nia by wyso­kość pla­no­wa­nych dachów nie wysu­wa­ła się ponad linię nie­ba, lub wysu­wa­ła nie­znacz­nie, nawią­zy­wa­nia do kształ­tów histo­rycz­nych, a ska­la urba­ni­stycz­na nawią­zy­wa­ła do histo­rycz­nej sub­stan­cji zlo­ka­li­zo­wa­nej w kwar­ta­le ulic Świę­­to­­du­­ska-Zie­­lo­­na-Sta­­szi­­ca. Pomi­mo nakre­ślo­nych wyma­gań kon­ser­wa­tor­skich MKZ nie zgła­szał sprze­ci­wu wobec decy­zji, któ­re były oczy­wi­ście sprzecz­na z tymi wyma­ga­nia­mi. Po pierw­sze dopusz­cza­no zabu­do­wę dacha­mi pła­ski­mi. Nijak nie wpi­sy­wa­ło się to w zało­że­nia kon­ser­wa­tor­skie, gdyż dachy pła­skie w tym obsza­rze nie sta­no­wią mate­rii histo­rycz­nej. Na ana­li­zo­wa­nym obsza­rze takie dachy wystę­pu­ją rzad­ko. Ich wpro­wa­dze­nie nie było­by więc ele­men­tem porząd­ku­ją­cym ładu prze­strzen­ne­go a dys­har­mo­nij­nym. Po dru­gie w zało­że­niach kon­ser­wa­tor­skich wska­za­no: kształt dachów winien nawią­zy­wać do kształ­tów histo­rycz­nych, tj. dachów wie­lo­po­ła­cio­wych, o nie­wiel­kim kącie spad­ku, pochy­lo­nych o kącie pochy­le­nia do 30 stop­ni. Tym­cza­sem w decy­zjach dopusz­czo­no dachy bar­dziej stro­me, np. 35 stop­ni. Po trze­cie MKZ wyma­gał by okre­ślo­ne przez nie­go mak­sy­mal­ne wyso­ko­ści odno­sić nie tyl­ko do dachu, ale tak­że do wszel­kich innych ele­men­tów archi­tek­to­nicz­nych i tech­nicz­nych na dachu. Wyda­ne decy­zje nie gwa­ran­to­wa­ły  jed­nak speł­nie­nia tych warun­ków. War­to dodać, że na sąsied­niej dział­ce przy ul. Kar­me­lic­kiej 5 (decy­zja 273/21 o usta­le­niu warun­ków zabu­do­wy) w warun­kach zabu­do­wy, naka­za­no obu­do­wa­nie i zawar­cie w gaba­ry­cie budyn­ku ew. insta­la­cji tech­nicz­nych. Budy­nek ten jest zaś spo­ro mniej eks­po­no­wa­ny niż oto­cze­nie Insty­tut Sto­ma­to­lo­gii. Po czwar­te kon­ser­wa­tor zabyt­ków wska­zu­je, że nale­ży nawią­zy­wać do tra­dy­cyj­ne­go kształ­tu zabu­do­wy oraz ska­li urba­ni­stycz­nej kwar­ta­łu ulic Świę­­to­­du­­ska-Zie­­lo­­na-Sta­­szi­­ca, oraz inspi­ro­wać się para­me­tra­mi histo­rycz­nej par­ce­la­cji zachod­niej czę­ści ul. Kar­me­lic­kiej. Osta­tecz­nie dopusz­cza jed­nak zabu­do­wę skraj­nie wyso­ką, o skraj­nie dużej sze­ro­ko­ści ele­wa­cji frontowej.

Tu nie zepsuje panoramy, ale…

W swo­ich sta­no­wi­skach MKZ zwra­ca uwa­gę, że istot­na jest ochro­na eks­po­zy­cji z ul. Lubar­tow­skiej. Roz­wa­ża­nia te odno­szą się jed­nak tyl­ko do gór­nej czę­ści tej uli­cy w oko­li­cach Ratu­sza. Z tej per­spek­ty­wy nowa zabu­do­wa była­by scho­wa­na za ist­nie­ją­cą bry­łą Insty­tut Sto­ma­to­lo­gii. Brak jed­nak odnie­sie­nia do dol­nej czę­ści ul. Lubar­tow­skiej, np. skrzy­żo­wa­nia z uli­cą Kowal­ską. Z tej per­spek­ty­wy pla­no­wa­ny budy­nek góro­wał­by nad bry­łą kościoła.

Na czer­wo­no zazna­czo­no orien­ta­cyj­nie moż­li­wy obrys bry­ły nowe­go budyn­ku, któ­rą dopusz­czo­no w jed­nej z decy­zji o warun­kach zabu­do­wy. Widok ze skrzy­żo­wa­nia ul. Lubar­tow­skiej i Kowalskiej.

Kon­ser­wa­tor zwra­ca tak­że uwa­gę, że dru­gim tak zna­czą­cym miej­scem eks­po­zy­cji czyn­nej […] jest punkt wido­ko­wy ze Wzgó­rza Czwar­tek.  Mimo to nie odno­sił się do wpły­wu wyda­nych decy­zji o warun­kach zabu­do­wy na tą eks­po­zy­cję. Jak moż­na zoba­czyć poni­żej ta była­by dość istot­na i negatywna.

Na czer­wo­no zazna­czo­no orien­ta­cyj­nie moż­li­wy obrys bry­ły nowe­go budyn­ku, któ­rą dopusz­czo­no w jed­nej z decy­zji o warun­kach zabu­do­wy. Widok ze wzgó­rza Czwartek

Za wysoko

Wyda­jąc decy­zję o warun­kach zabu­do­wy organ winien kie­ro­wać się „zasa­dą dobre­go sąsiedz­twa”. Dodat­ko­wo Roz­po­rzą­dze­nie Mini­stra Infra­struk­tu­ry z dnia 26 sierp­nia 2003 r. w spra­wie spo­so­bu usta­la­nia wyma­gań doty­czą­cych nowej zabu­do­wy i zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu w przy­pad­ku bra­ku miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go okre­śla szcze­gó­ło­wo w jaki spo­sób nale­ży usta­lać poszcze­gól­ne para­me­try zabu­do­wy. W przy­pad­ku wyso­ko­ści głów­nej kale­ni­cy powin­na być to war­tość usta­lo­na odpo­wied­nio do geo­me­trii dachów wystę­pu­ją­cych na obsza­rze ana­li­zo­wa­nym. Wąt­pli­wo­ści budzi­ło dopusz­cza­nie wyso­ko­ści głów­nej kale­ni­cy na wyso­ko­ści 213,7 mnpm, tj. ok. 20,7m. W naj­bliż­szym oto­cze­niu próż­no szu­kać tak wyso­kich budyn­ków. Co praw­da sąsied­nie budyn­ki mają nad­bu­dów­ki o tej wyso­ko­ści, jed­nak prze­pi­sy odno­szą się do głów­nej kale­ni­cy dachu a nie naj­wyż­szej kale­ni­cy. Z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej wyni­ka, że w kwar­ta­le ulic Świę­­to­­du­­ska-Zie­­lo­­na-Sta­­szi­­ca wyż­szy był­by jedy­nie kościół Kar­me­li­tów Bosych. Trud­no w takiej sytu­acji mówić o odpo­wied­nio­ści, gdy nowy dach był­by prak­tycz­nie naj­wyż­szy w kwar­ta­le. Patrząc z per­spek­ty­wy wnę­trza urba­ni­stycz­ne­go, jakim jest uli­ca Kar­me­lic­ka nale­ży zwró­cić uwa­gę, że znaj­du­ją­ca się tam zabu­do­wa ma kale­ni­ce na wyso­ko­ści: po stro­nie połu­dnio­wej: 15,5m; 17,6m; 14,0m; po stro­nie pół­noc­nej: 19,1m; 19,2m. Wyraź­nie widać, że po stro­nie połu­dnio­wej, gdzie pla­no­wa­na jest inwe­sty­cja zabu­do­wa jest spo­ro niż­sza niż dopusz­czo­na w decy­zji. W ana­li­zie urba­ni­stycz­nej, gdzie ana­li­zo­wa­ne jest oto­cze­nie pla­no­wa­nej inwe­sty­cji, wska­za­no dwie war­to­ści śred­niej wyso­ko­ści głów­nych kale­nic, tj. 15,0m w obsza­rze ana­li­zo­wa­nym i 13,7m w kwar­ta­le kwar­ta­le ulic Świę­­to­­du­­ska-Zie­­lo­­na-Sta­­szi­­ca (do któ­re­go nawią­zu­ją urzęd­ni­cy). Choć usta­wo­daw­ca prze­wi­dział by geo­me­trię dachu sto­so­wać odpo­wied­nio, a nie w odnie­sie­niu do śred­niej to mak­sy­mal­na dopusz­czal­na wyso­kość nowej zabu­do­wy wyno­si 20,7 m – rażą­co odbie­ga od śred­niej dla tego obszaru.

Uli­ca Kar­me­lic­ka. W plom­bie w tle mia­ła­by się zna­leźć nowa zabu­do­wa. Mogła­by być o 5,5 m wyż­sza niż wyso­kość ele­wa­cji przed­ostat­nie­go budynku.

Nowa zabu­do­wa wyso­ko­ścią mia­ła­by nawią­zy­wać do szczy­tu nad­bu­dów­ki (czer­wo­na strzałka).

Za szeroko

Zgod­nie z prze­pi­sa­mi organ winien usta­lić sze­ro­kość ele­wa­cji fron­to­wej na pod­sta­wie śred­niej z obsza­ru ana­li­zo­wa­ne­go z tole­ran­cją do 20% albo przy­jąć inną war­tość, jeśli wyni­ka to z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. Urzęd­ni­cy usta­li­li jesz­cze inną war­tość. Przy­ję­to war­tość śred­nią w kwar­ta­le ulic Świę­­to­­du­­ska-Zie­­lo­­na-Sta­­szi­­ca, jed­no­cze­śnie powięk­sza­jąc ją o 20%. Dzia­ła­nie takie nie znaj­du­je praw­ne­go uza­sad­nie­nia. Urzęd­ni­cy tłu­ma­czą, że ele­wa­cje fron­to­we na uli­cy Kar­me­lic­kiej, po stro­nie pół­noc­nej wyno­szą 29,0m i 36,0m, nato­miast po stro­nie połu­dnio­wej sze­ro­kość pie­rzei wyno­si 54,0m. Pomi­nię­to przy tym, że ele­wa­cje fron­to­we tej pie­rzei wyno­szą ok. 28m, 22m i 10m. Przy­wo­łu­jąc te para­me­try wyraź­nie widać, że dopusz­czo­na przez organ sze­ro­kość ele­wa­cji, wyno­szą­ca 35m jest war­to­ścią skraj­nie wysoką.

Medialna batalia

W bata­lię o pozy­tyw­ne roz­strzy­gnię­cie dla dewe­lo­pe­ra został zaan­ga­żo­wa­ny Dzien­nik Wschod­ni. W papie­ro­wym wyda­niu, na okład­ce zna­lazł się arty­kuł pt. Komu zale­ży na bała­ga­nie przy Kar­me­lic­kiej. Arty­kuł zawie­ra licz­ne prze­kła­ma­nia i suge­ru­je, że pro­te­stu­ją­cym miesz­kań­com zale­ży na zeszpe­ce­niu tego tere­nu. Pole­mi­kę w tym arty­ku­łem, z powo­ła­niem na dane źró­dło­we pod­ją­łem w poniż­szym artykule:

„Komu zale­ży na bała­ga­nie na Kar­me­lic­kiej?” I dewa­sta­cji pano­ra­my Śródmieścia?

O spra­wie pisa­li­śmy w:

Sąd przy­zna­je rację Fun­da­cji ws. Insty­tu­tu Stomatologii

Pro­jekt reali­zo­wa­ny z dota­cji pro­gra­mu Aktyw­ni Oby­wa­te­le – Fun­dusz Kra­jo­wy finan­so­wa­ne­go przez Islan­dię, Liech­ten­ste­in i Nor­we­gię w ramach Fun­du­szy EOG.