Skąd się wzięły bloki na ul. Dereckiego?

Jesz­cze parę lat temu pomię­dzy ul. Kon­cer­to­wą a ul. Derec­kie­go były pola. Dziś teren ten jest szczel­nie zabu­do­wa­ny przez blo­ki. Nie było­by to moż­li­we bez pierw­szej pozy­tyw­nej decy­zji o warun­kach zabu­do­wy, któ­ra zosta­ła wyda­na w 2014 roku. Po niej blo­ki w tym miej­scu zaczę­ły powsta­wać jak grzy­by po desz­czu. Po dru­giej stro­nie uli­cy Kon­cer­to­wej znaj­du­je się sze­re­go­wa zabu­do­wa jed­no­ro­dzin­na. Jak to więc moż­li­we, że przy Derec­kie­go wyro­sły spo­ro wyż­sze bloki?

Pomię­dzy ul. Kon­cer­to­wą a ul. Derec­kie­go do dziś nie ma pla­nu miej­sco­we­go. Aby coś tam wybu­do­wać nale­ża­ło uzy­skać decy­zję o warun­kach zabu­do­wy. Ta powin­na kie­ro­wać się zasa­dą „dobre­go sąsiedztwa”.

Dobre sąsiedztwo?

Czym jest „dobre sąsiedz­two”? To zasa­da, któ­ra mówi, że na danym tere­nie powin­na powstać zabu­do­wa podob­na do tej już ist­nie­ją­cej – zarów­no pod kątem gaba­ry­tów, jak i funk­cji . Jak wpro­wa­dzić tą zasa­dę w życie mówi Roz­po­rzą­dze­nie Mini­stra Infra­struk­tu­ry z dnia 26 sierp­nia 2003 r. w spra­wie spo­so­bu usta­la­nia wyma­gań doty­czą­cych nowej zabu­do­wy i zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu w przy­pad­ku bra­ku miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go. I tak geo­me­trię dachu usta­la się odpo­wied­nio do geo­me­trii dachów wystę­pu­ją­cych na obsza­rze ana­li­zo­wa­nym. Przez geo­me­trię rozu­mie się kąt nachy­le­nia dachu czy wyso­kość głów­nej kale­ni­cy dachu (naj­wyż­szy punkt dachu). Wyso­kość gór­nej kra­wę­dzi ele­wa­cji fron­to­wej (muru) wyzna­cza się zaś jako prze­dłu­że­nie tych kra­wę­dzi odpo­wied­nio do ist­nie­ją­cej zabu­do­wy na dział­kach sąsied­nich, przy czym dopusz­cza się wyzna­cze­nie innej wyso­ko­ści, jeśli wyni­ka to z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej. Ana­li­za urba­ni­stycz­na to ana­li­za para­me­trów ist­nie­ją­cej zabu­do­wy w sąsiedz­twie pla­no­wa­nej zabu­do­wy. Prze­pro­wa­dza się ją w odle­gło­ści nie mniej­szej niż 3‑krotna sze­ro­kość dział­ki, jed­nak nie mniej niż 50 metrów (obec­nie prze­pi­sy okre­śla­ją tak­że mak­sy­mal­ną odle­głość wyno­szą­cą 200 metrów).

A tu postawimy bloki

Zgod­nie z prze­pi­sa­mi posta­wie­nie tak wyso­kich i sze­ro­kich blo­ków w tym miej­scu było­by nie­moż­li­we. Z ana­li­zy urba­ni­stycz­nej wyni­ka­ło­by, że nowo­pro­jek­to­wa­ny budy­nek mógł­by mieć sze­ro­kość co naj­wy­żej kil­ku­na­stu metrów. Wyso­kość powin­na zaś wyno­sić do 12 metrów. W decy­zji urzęd­ni­cy zezwo­li­li jed­nak na budyn­ki o sze­ro­ko­ści do 23,8m i wyso­ko­ści do 16m. Powięk­sze­nie pierw­sze­go para­me­tru uza­sad­nio­no wystę­po­wa­niem w oko­li­cy zabu­do­wy wie­lo­ro­dzin­nej. Jak uza­sad­nio­no wyso­kość? Wcale.

W decy­zji okre­ślo­no jesz­cze wyso­kość ele­wa­cji fron­to­wej. Ta powin­na być nie więk­sza niż 9,0m. War­tość ta ma nawią­zy­wać do wyso­ko­ści oko­licz­nej zabu­do­wy jednorodzinnej.

Nie­pra­wi­dło­wo­ści nie koń­czą się jed­nak na przy­chyl­nej dewe­lo­pe­ro­wi decy­zji o warun­kach zabudowy.

Czer­wo­nym owa­lem ozna­czo­no obszar ana­li­zo­wa­ny. Po pra­wej stro­nie linią łama­ną ozna­czo­no blo­ki, któ­re „dodat­ko­wo” uwzględ­nio­no przy wyda­wa­niu decy­zji o warun­kach zabudowy

Ograniczenia i limity nie obowiązują

Decy­zja o warun­kach zabu­do­wy wska­za­ła do ochro­ny przed zabu­do­wą teren suchej doli­ny znaj­du­ją­cej się na dział­ce. Prze­glą­da­jąc pozwo­le­nie na budo­wę zwró­ci­li­śmy uwa­gę, że ochro­na ta mogła zostać naru­szo­na. Nie­ste­ty, uda­ło nam się to potwier­dzić. Poni­żej pre­zen­tu­je­my zdję­cie mapy z decy­zji o warun­kach zabu­do­wy skse­ro­wa­nej na kal­kę a następ­nie nało­żo­ną na pro­jekt zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu. Wyraź­nie widać, że budy­nek wcho­dzi w obszar chro­nio­ny przed zabu­do­wą (na mapie o ska­li 1:500 wej­ście wyno­si od ok. 5 do 10 mm). Co waż­ne na pro­jek­cie zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu nie­prze­kra­czal­ną linię zabu­do­wy wry­so­wa­no ina­czej niż w decy­zji o warun­kach zabu­do­wy (choć powin­na być iden­tycz­na!). Jesz­cze niżej pre­zen­tu­je­my wydruk z pro­gra­mu kom­pu­te­ro­we­go, w któ­rym doko­na­no obrób­ki cyfro­wej pozy­ska­nych z urzę­du danych. Widać tam, że zabu­do­wa budyn­kiem B6 weszła w suchą doli­ną na odle­głość kil­ku metrów. Drob­ne naru­sze­nia wystę­pu­ją tak­że w przy­pad­ku dwóch innych budyn­ków. Trze­ba mieć jed­nak na uwa­dze moż­li­we nie­do­kład­no­ści (zwią­za­ne np. z prze­kształ­ce­niem z for­my papie­ro­wej na for­mę cyfro­wą, zmia­ną ska­li itd.), któ­re mogą skut­ko­wać nie­do­kład­no­ścią na pozio­mie kil­ku mili­me­trów. Sta­now­czo nie są jed­nak moż­li­we na pozio­mie centymetra!

Na zie­lo­no zazna­czo­no gdzie budyn­ki wcho­dzą w obszar suchej doli­ny, któ­rej nie wol­no zabudowywać

To jed­nak nie koniec nie­pra­wi­dło­wo­ści. Decy­zja o warun­kach zabu­do­wy pozwa­la­ła na wybu­do­wa­nie ele­wa­cji fron­to­wej o wyso­ko­ści do 9,0m. Budyn­ki prze­kra­cza­ją tą war­tość. Ścia­na szczy­to­wa ele­wa­cji fron­to­wej ma ponad 13 metrów! Budyn­ki przy Derec­kie­go mają skom­pli­ko­wa­ny układ poła­ci dacho­wych. Zasto­so­wa­no dach wie­lo­po­ła­cio­wy, o kil­ku kale­ni­cach i oka­pach na róż­nych wyso­ko­ściach. W efek­cie moż­na by uznać, że ele­wa­cja fron­to­wa jest zgod­na z prze­pi­sa­mi, gdyż linia oka­pu poła­ci dacho­wych o kale­ni­cy rów­no­le­głej do ele­wa­cji fron­to­wej jest poni­żej 9 metrów. W orzecz­nic­twie sądo­wym wska­zu­je się jed­nak, że wyso­kość ele­wa­cji fron­to­wej toż­sa­ma zatem będzie z wyso­ko­ścią obiek­tu w kale­ni­cy jedy­nie w sytu­acji, gdy fron­to­wą ele­wa­cją budyn­ku będzie ścia­na szczy­to­wa (II SA/Po 1284/13).