Co to jest „dobre sąsiedztwo” na przykładzie ulicy Goździkowej
- 5 września 2023
- Dewelowatch
Urząd Miasta wydał zgodę na zlokalizowanie bloków w otoczeniu zabudowy rezydencjonalnej o niskim zagęszczeniu. Po interwencji Fundacji Wolności Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło nieważność decyzji o warunkach zabudowy dla tych bloków. To idealny przykład na pokazanie czym jest zasada dobrego sąsiedztwa w praktyce. W przypadku, gdy w danym miejscu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja ta, w oparciu o „zasadę dobrego sąsiedztwa” wskazuje co w danym miejscu można wybudować. Właśnie w ten sposób jeden z deweloperów otrzymał zgodę na budowę blokowiska na środku gospodarstwa rolnego.
Łąki, pola… bloki?
Na ulicy Goździkowej dziś królują tereny rolnicze. Domki jednorodzinne wciąż nie dominują w tej przestrzeni. Tereny ten pod inwestycję mieszkaniową upatrzył sobie jeden z deweloperów. Urzędnicy nie robili problemów by w tym miejscu powstało blokowisko. To nie spodobało się sąsiadom, którzy poinformowali nas o całej sprawie.

Ulica Goździkowa – na miejscu istniejącego gospodarstwa rolnego, w otoczeniu kilkumetrowych domków jednorodzinnych miały powstać bloki dwukrotnie wyższe bloki.
Czy wysokie bloki to dobre sąsiedztwo dla zabudowy rezydencjonalnej? Nie do końca. Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, potocznie zwanej wuzetką, kierować się trzeba zasadą dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji, czyli przeciwdziałać chaotycznej zabudowie. Bloki na ul. Goździkowej stanowczo nie pasowałaby do otoczenia. Dlaczego? Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa szczegółowo w jaki sposób należy ustalać poszczególne parametry nowej zabudowy odnosząc je do tej już istniejącej. Jest przy tym dość szczegółowe. Wskazuje, że:
- Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Wskaźnik wielkości zabudowy mówi jaki procent działki można zabudować kubaturą.
- Szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.
- Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość ta tworzy uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.
- Wysokość głównej kalenicy ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.
W przypadku punktów 1–3 dopuszcza się indywidualne wyznaczenie tych wartości, jeśli wynika to z analizy urbanistycznej. Analiza urbanistyczna to w uproszczeniu analiza funkcji, która ma umożliwić określenie takich parametrów nowej zabudowy by wpisywały się w zasadę „dobrego sąsiedztwa”. Analizę tą przeprowadza się w pewnej odległości od działki. Przepisy określają, że minimum jest to trzykrotna szerokość działki, ale nie mniej niż 50 metrów. Obecnie wielkość ta jest ograniczona do 200m, ale jeszcze nie dawno nie była wcale ograniczona. Przynajmniej w teorii, bo przecież analiza ma realizować zasady „dobrego sąsiedztwa”. Zgodnie z prawem urzędnicy nie powinni, więc rozciągać obszaru analizowanego w nieskończoność…
Zasada „dobrego sąsiedztwa” vs. dopasowanie pod inwestora
W przypadku ul. Goździkowej urzędnicy poszerzali obszar analizy tak długo by móc wydać pozytywne warunki dla dewelopera. Wcale nie kierowali się zasadą „dobrego sąsiedztwa”. W efekcie minimalny obszar analizy wynoszący 138m, poszerzyli aż d0 600m… choć głównie w jednym kierunku – kierunku bloków przy ulicy Dożynkowej (na obrazku poniżej). Jednak nawet takie poszerzenie nie pozwoliło osiągnąć zadowalających średnich np. w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy (co pozwoliłoby je zastosować dla nowej zabudowy). Wtedy urzędnicy indywidualnie odnosili te wartości do np. już istniejącej grupy kilku bloków (cyt. uwzględniając bliskie sąsiedztwo realizowanego na działkach XX zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej […] znajduje analogię funkcjonalną w zagospodarowaniu obszar analizowanego1).

Minimalny obszar analizowany obejmuje tylko obszar zaznaczony na czerwono. Poza polami znajduje się tam kilka domków jednorodzinnych. Urzędnicy zdecydowali o powiększeniu obszaru analizy na cały widoczny na obrazie teren. Po lewej stronie wzdłuż drogi znajdują się bloki, do których urzędnicy nawiązali. Wyraźnie widać, że z analizy wyłączono teren gminy Niemce, gdzie także dominują pola i nieliczna zabudowa jednorodzinna.
Przeliczyliśmy wskaźniki, którymi urzędnicy posłużyli się dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, dla minimalnego obszaru analizy. Skonfrontowaliśmy je z treścią decyzji i sformułowaliśmy zastrzeżenia: – dopuszczone w decyzji wielkości zabudowy na poziomie max. 35%, o ponad 2/5 przekraczała maksymalne wskaźniki dla w minimalnym obszarze analizowanym, a wartości średnie ponad 3‑krotnie!, – dopuszczona szerokości elewacji frontowej na poziomie max. 25m, prawie o 2/3 przekraczała maksymalne wskaźniki w minimalnym obszarze analizowanym, a wartości średnie ponad 2‑krotnie!, – dopuszczona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie max. 11,3m, ponad 2‑krotnie przekraczała wartości średnie w minimalnym obszarze analizowanym! Zastrzeżenia zgłosiliśmy do SKO, która unieważniła decyzje o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu możemy przeczytać, że dla terenu inwestycji znajdującego się w pobliżu ul. Goździkowej obejmującego budowę 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych nie można znaleźć – w ramach tego samego układu urbanistycznego – działki sąsiedniej, zabudowanej, która odpowiada parametrami planowanej inwestycji. Kolegium podkreśla przy tym, że nie ma przeciwwskazań by zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna ze sobą sąsiadowały, o ile będą one podobne pod względem gabarytów i formy architektonicznej. Tymczasem na ul. Goździkowej w otoczeniu pól i domków jednorodzinnych miały wyrosnąć zdecydowanie wyższe, szersze i gęściej upakowane bloki.

Tak na ortofotomapie wygląda minimalny obszar analizowany. Czerwonymi kropkami zaznaczono bloki, które miały tutaj powstać
O sprawie pisaliśmy w:
O krok bliżej od powstrzymania budowy bloków na ul. Goździkowej
Coraz bliżej wstrzymania budowy bloków na ul. Goździkowej. Pora na ruch Wojewody.
1 Na uboczu wskazać należy, że w orzecznictwie sądowym przyjęło się, że analizę urbanistyczną należy odnosić tylko do już istniejących budynków, a nie do tych planowanych lub budowanych.
Projekt realizowany z dotacji programu Aktywni Obywatele – Fundusz Krajowy finansowanego przez Islandię, Liechtenstein i Norwegię w ramach Funduszy EOG.
O Fundacji Wolności
Naszą misją jest popularyzacja jawności i zasad dobrego rządzenia celem zwiększania wpływu mieszkańców na samorząd lokalny. Chcemy aby ludzie mieli wiedzę o samorządzie, motywację oraz bezpośredni wpływ na decyzje, władze, wydatki oraz swoje otoczenie.
Czy jesteś świadkiem przewinienia urzędników w Lublinie? A może próbujesz zdobyć ogólnodostępne informacje w urzędzie, ale są zatajane? Pomożemy Ci!
Dbamy o przejrzystość naszej strony. Wszystkie starsze wpisy odnajdziesz w archiwum aktualności.