Bez Konfliktu – Analiza wynajmu powierzchni biurowych przez Urząd Miasta Lublin

Analiza wynajmu powierzchni biurowych przez Urząd Miasta Lublin

W dniu 28 stycznia 2015 r. Fundacja Wolności dokonała zgłoszenia do Urzędu Miasta Lublin wniosku w sprawie udostępnienia informacji publicznej dotyczącej wynajmowania przez Urząd Miasta Lublin powierzchni biurowych. W odpowiedzi z dnia 9 lutego 2015 r. Fundacja otrzymała następujący wykaz wynajmowanych powierzchni biurowych przez Urząd Miasta Lublin, bez kopii umów którymi Fundacja była zainteresowana, w celu przygotowania własnego zestawienia:

TABELA 1.

WYKAZ WYNAJMOWANYCH POWIERZCHNI BIUROWYCH PRZEZ URZĄD MIASTA LUBLIN

Lp.

Lokalizacja nieruchomości -ulica

Powierzchnia

BRUTTO w m2

Opłata za m2 brutto

(wg stanu na dzień

3.02.2015 r.)

Czas trwania najmu

Zakończenie najmu

1.

Dolna 3 Maja 5

533,80

42,76

czas nieokreślony

za 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia rozpoczynającym się w pierwszym dniu miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło wypowiedzenie

2.

Kleeberga 12 a (BOM)

167,90

23,75

do 28.02.2017

na mocy porozumienia stron za 2 miesięcznym okresem powiadomienia

3.

Leszczyńskiego 23

497,26

30,52

czas nieokreślony

za 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia rozpoczynającym się w

pierwszym dniu miesiąca następującego po miesiącu, w którym

nastąpiło wypowiedzenie

4.

Magnoliowa 2

520,00

32,21

do 31.03.2017

za 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na ostatni

dzień miesiąca

5.

Peowiaków 13

1 337,95

41,00

do 31.07.2021

m.in. po 12 miesięcznym okresie wypowiedzenia

6.

Pocztowa 1 (BOM)

19,00

29,52

do 31.12.2017

m.in. po 3 miesięcznym okresie wypowiedzenia ze skutkiem na

koniec miesiąca kalendarzowego z ważnych dla Gminy Lublin

powodów

7.

Rynek 8

87,40

27,23

31.12.2015

w każdym czasie za pisemnym porozumieniem stron

8.

Wł. Jagiełły 10 (BOM)

17,77

14,76

31.12.2017

m.in. po 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na

koniec miesiąca kalendarzowego z ważnych dla Gminy Lublin

powodów

9.

Zana 38

942,30

760 m2 – 51,04/m2

182,3 m2 –46,12/m2

czas nieokreślony

760 m2 – rozwiązanie umowy może nastąpić na koniec miesiąca kalendarzowego za uprzednim 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia;

182,3 m2 – po 6 miesięcznym okresie wypowiedzenia

10.

Złota 2

677,00

44,62

czas nieokreślony

m.in. za 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia lub na mocy

porozumienia stron

11.

Żywnego 8 (BOM)

13,98

25,83

31.12.2017

m.in. po 3 miesięcznym okresie wypowiedzenia ze skutkiem na

koniec miesiąca kalendarzowego z ważnych dla Gminy Lublin

powodów

Faktyczna stawka czynszu za lokal przy ul. Peowiaków 13 jest wyższa o 12 zł/m2 (w okresie do końca grudnia 2015). Wynika to z umowy zawartej pomiędzy Urzędem Miasta a firmą Hanesco Nieruchomości. Opłata ta dotyczy m. in. kosztów: ogrzewania, konserwacji i napraw klimatyzacji oraz monitoringu, wody, ścieków, kosztów administracyjnych. Faktyczna wartość opłaty za wynajem tej nieruchomości wynosi zatem 53 zł/m2.

Sam budynek kilka miesięcy wcześniej został wystawiony na sprzedaż przez Orange SA. Firma Hanesco Nieruchomości kupiła go w lutym 2014.

Wybór wymienionych powierzchni biurowych nastąpił w trybie publicznym bez zastosowania Ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (Dz.U.2013.907) – zwana dalej „Ustawą”. Obowiązkowemu zastosowania zasad i trybu udzielania zamówień publicznych podlegają wszelkie podmioty należące do kategorii wymienionej w art. 3 Ustawy, które zamierzają na podstawie umowy cywilnoprawnej udzielić wykonawcy zamówienia w przedmiocie realizacji usług, dostaw lub robót budowlanych. Jako podmiot taki bezwzględnie zalicza się Gminę Miasto Lublin. Przepisy Prawa zamówień publicznych przewidują jednak wyłączenia jej zastosowania w enumeratywnie wymienionych w treści Ustawy przypadkach. Wśród wspomnianych wyłączeń Prawodawca w art. 4 pkt 3 li. i Ustawy zapisał, iż przepisów niniejszej Ustawy nie stosuje się do zamówień, których przedmiotem jest nabycie własności i innych praw do nieruchomości, w szczególności dzierżawy i najmu.

Oznacza to, iż Urząd Miasta Lublin nie był zobowiązany do organizowania jakiegokolwiek przetargu na wynajem biur dla swoich pracowników, gdyż wynajęcia pomieszczeń można dokonać bez zastosowania zasad przewidzianych w Ustawie Prawo zamówień publicznych.

Wyłączenie takiego obowiązku, ujęte w art. 4 Ustawy, może sprzyjać sytuacjom, w których istnieje realne prawdopodobieństwo zaistnienia konfliktu interesów. Tego rodzaju przykładem jest w opinii publicznej kontrowersyjna decyzja Urzędu Miasta Lublin dotycząca najmu powierzchni biurowych od właściciela nieruchomości, przedsiębiorstwa w którego organach znajduje się były członek partii sprawującej obecnie władzę w mieście oraz radny miasta Lublin w poprzednich kadencjach.

Powyższą Umowę nr 438/OR/14 z dnia 20.06.2014 r. (zwana dalej „Umową”) Gmina Lublin zawarła z przedsiębiorstwem HANESCO-NIERUCHOMOŚCI Sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie. Prezesem zarządu niniejszego przedsiębiorstwa jest lokalny polityk1, który przez dwie kadencje (IV i V) w latach 2002 – 2010 pełnił funkcję radnego Miasta Lublin, będąc związanym z klubem i partią Platformy Obywatelskiej. W 2009 został usunięty z zarządu regionu lubelskiego Platformy Obywatelskiej. Zdarzenie to nie zakończyło jednak politycznej działalności osoby związanej z podmiotem Wynajmującym, jak donosiły lubelskie media, osoba ta w 2010 r. doradzała i pomagała obecnemu prezydentowi Lublina w kampanii samorządowej2. Należy jednak zauważyć, iż w Umowie podpisanej między stronami, jako reprezentujący Wynajmującego, nie występuje wyżej wspomniana osoba, lecz inna pełniąca funkcję Prezesa Zarządu, nie mniej jednak nie ma to znaczenia w możliwości zaistnienia konfliktu interesów.

Umowa dotyczy wynajmu powierzchni w biurowcu przy ul. Peowiaków 13 na cele administracyjno – biurowe Urzędu Miasta Lublin. Wartość podpisanej przez strony Umowy wynosi 4 811 268,20 zł, a okres jej trwania określono od 1 września 2014 do 31 lipca 2021 roku. Rocznie koszty ponoszone przez Urząd Miasta za najem powierzchni w wyżej wymienionej nieruchomości, średnio szacuje się mniej więcej na 740 195,10 zł, średnio miesięcznie zaś 61 682,92 zł3.

wynajem_pow_biurowejStawka czynszu zawarta w umowie została określona w kwocie:

– 39 zł brutto – w okresie od września do grudnia 2014 r.;

– 41 zł brutto- w okresie od stycznia do grudnia 2015 r.;

– 44 zł brutto – w okresie od stycznia 2016 r. do lipca 2021 r4.

Do stawki czynszu należy dodatkowo doliczyć opłaty eksploatacyjne5 płatne w odniesieniu do każdego metra kwadratowego najmowanej powierzchni w wysokości:

– 10 zł brutto w okresie od września do grudnia 2014 r.,

– 12 zł brutto w okresie od stycznia do grudnia 2015 r.6;

W Umowie – §6 pkt 4 -zawarto możliwość jej wcześniejszego rozwiązania przez Gminę Lublin, za 12 miesięcznym okresem wypowiedzenia w przypadku, gdy „przedmiot najmu stanie się dla niego zbędny”. Oznacza to w praktyce nieograniczoną możliwość wcześniejszego rozwiązania Umowy przez Gminę7.

Obecnie w budynku przy ul. Peowiaków 13 znajdują się Wydział Funduszy Europejskich, Biuro Nadzoru Właścicielskiego, Wydział Spraw Mieszkaniowych oraz część wydziału Oświaty.

W jednym z wywiadów po wyborach w 2010 roku Krzysztof Żuk opowiadał o Piątku „Nie wziąłem od niego ani złotówki. Nie mam wobec nikogo żadnych zobowiązań, jeśli do tego dążycie”.

TABELA 2.

Lp.

Lokalizacja nieruchomości – ulica

Suma miesięcznego czynszu [zł]

1.

Dolna 3 Maja 5

22 825,28

2.

Kleeberga 12 a (BOM)

3 987,62

3.

Leszczyńskiego 23

15 176,37

4.

Magnoliowa 2

16 749,2

5.

Peowiaków 13

54 855,95

6.

Pocztowa 1 (BOM)

560,88

7.

Rynek 8

2 379,90

8.

Wł. Jagiełły 10 (BOM)

262,28

9.

Zana 38

47 198,07

10.

Złota 2

30 207,74

11.

Żywnego 8 (BOM)

361,10

SUMA:

194 060,39

TABELA 3.

Liczba umów najmu zawarta na czas nieokreślony:

4

Liczba umów najmu których czas trwania ulega zakończeniu w 2015 r.

1

Liczba umów najmu których czas trwania ulega zakończeniu w 2017 r.

5

Liczba umów najmu których czas trwania ulega zakończeniu w 2021 r.

1

TABELA 4.

Liczba umów najmu w których przewidziano 3 miesięczny okres wypowiedzenia:

4

Liczba umów najmu w których przewidziano 6 miesięczny okres wypowiedzenia:

3

Liczba umów najmu w których przewidziano krótszy niż 3 lub 6 miesięczny okres wypowiedzenia:

1

Liczba umów najmu w których przewidziano dłuższy niż 3 lub 6 miesięczny okres wypowiedzenia:

1

W umowie dot. najmu pow. przy ul. Rynek 8 – przewidziano możliwość rozwiązania umowy w każdym czasie za pisemnym porozumieniem stron
W umowie dot. najmu pow. przy ul. Zana 38 – w przypadku najmu 760 m2 – 3 miesięczny okres wypowiedzenia;- w przypadku najmu 182,3 m2

TABELA 5.

Lokalizacja nieruchomości – ulica

Wydział lub jednostka

Dolna 3 Maja 5

Wydział Organizacji Urzędu

Kleeberga 12 a (BOM)

Biuro Obsługi Mieszkańców

Leszczyńskiego 23

Biuro ds. Osób Niepełnosprawnych

Magnoliowa 2

Miejski Zespół do Spraw Orzekania o Niepełnosprawności

Peowiaków 13

Wydział Spraw Mieszkaniowych,

Wydział Funduszy Europejskich,

Biuro Nadzoru Właścicielskiego

Pocztowa 1 (BOM)

Biuro Obsługi Mieszkańców

Rynek 8

Biuro Promocji Miasta

Wł. Jagiełły 10 (BOM)

Biuro Obsługi Mieszkańców

Zana 38

Wydział Gospodarki Komunalnej,

Wydział Ochrony Środowiska,

Biuro Miejskiego Architekta Zieleni

Złota 2

Wydział Kultury,

Biuro Miejskiego Konserwatora Zabytków

Żywnego 8 (BOM)

Biuro Obsługi Mieszkańców

1 Informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przedsiębiorstwa HANESCO-NIERUCHOMOŚCI Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Lublinie , o nr KRS 0000169345

2 http://m.wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/1,117915,16523147,Nowa_siedziba_ratusza__Od_b__radnego_PO_za_prawie.html

3 Treść Umowy nr 438/OR/14 z dnia 20.06.2014 r.

4 Ibidem.

5§ 5 pkt 7 Umowy zawiera wyliczenie przeznaczenia kosztów eksploatacyjnych

6 Treść Umowy nr 438/OR/14 z dnia 20.06.2014 r.

7 Ibidem

Rekomendacje dla Urzędu Miasta:

1. Stworzenie i opublikowanie planu gospodarki powierzchnią biurową, obejmującego analizę niewykorzystanych zasobów komunalnych.

2. Korzystać z mechanizmu konkursu ofert przy wynajmie powierzchni biurowej.