Bez Konfliktu – Analiza wynajmu powierzchni biurowych przez Urząd Miasta Lublin

Ana­li­za wynaj­mu powierzch­ni biu­ro­wych przez Urząd Mia­sta Lublin

W dniu 28 stycz­nia 2015 r. Fun­da­cja Wol­no­ści doko­na­ła zgło­sze­nia do Urzę­du Mia­sta Lublin wnio­sku w spra­wie udo­stęp­nie­nia infor­ma­cji publicz­nej doty­czą­cej wynaj­mo­wa­nia przez Urząd Mia­sta Lublin powierzch­ni biu­ro­wych. W odpo­wie­dzi z dnia 9 lute­go 2015 r. Fun­da­cja otrzy­ma­ła nastę­pu­ją­cy wykaz wynaj­mo­wa­nych powierzch­ni biu­ro­wych przez Urząd Mia­sta Lublin, bez kopii umów któ­ry­mi Fun­da­cja była zain­te­re­so­wa­na, w celu przy­go­to­wa­nia wła­sne­go zesta­wie­nia:

TABELA 1.

WYKAZ WYNAJMOWANYCH POWIERZCHNI BIUROWYCH PRZEZ URZĄD MIASTA LUBLIN

Lp.

Loka­li­za­cja nie­ru­cho­mo­ści ‑uli­ca

Powierzch­nia

BRUTTO w m2

Opła­ta za m2 brut­to

(wg sta­nu na dzień

3.02.2015 r.)

Czas trwa­nia naj­mu

Zakoń­cze­nie naj­mu

1.

Dol­na 3 Maja 5

533,80

42,76

czas nie­okre­ślo­ny

za 6 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia roz­po­czy­na­ją­cym się w pierw­szym dniu mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w któ­rym nastą­pi­ło wypo­wie­dze­nie

2.

Kle­eber­ga 12 a (BOM)

167,90

23,75

do 28.02.2017

na mocy poro­zu­mie­nia stron za 2 mie­sięcz­nym okre­sem powia­do­mie­nia

3.

Lesz­czyń­skie­go 23

497,26

30,52

czas nie­okre­ślo­ny

za 6‑miesięcznym okre­sem wypo­wie­dze­nia roz­po­czy­na­ją­cym się w

pierw­szym dniu mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w któ­rym

nastą­pi­ło wypo­wie­dze­nie

4.

Magno­lio­wa 2

520,00

32,21

do 31.03.2017

za 3 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na ostat­ni

dzień mie­sią­ca

5.

Peowia­ków 13

1 337,95

41,00

do 31.07.2021

m.in. po 12 mie­sięcz­nym okre­sie wypo­wie­dze­nia

6.

Pocz­to­wa 1 (BOM)

19,00

29,52

do 31.12.2017

m.in. po 3 mie­sięcz­nym okre­sie wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na

koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go z waż­nych dla Gmi­ny Lublin

powo­dów

7.

Rynek 8

87,40

27,23

31.12.2015

w każ­dym cza­sie za pisem­nym poro­zu­mie­niem stron

8.

Wł. Jagieł­ły 10 (BOM)

17,77

14,76

31.12.2017

m.in. po 3 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na

koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go z waż­nych dla Gmi­ny Lublin

powo­dów

9.

Zana 38

942,30

760 m² – 51,04/m2

182,3 m² –46,12/m2

czas nie­okre­ślo­ny

760 m² – roz­wią­za­nie umo­wy może nastą­pić na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go za uprzed­nim 3 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia;

182,3 m² – po 6 mie­sięcz­nym okre­sie wypo­wie­dze­nia

10.

Zło­ta 2

677,00

44,62

czas nie­okre­ślo­ny

m.in. za 6 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia lub na mocy

poro­zu­mie­nia stron

11.

Żyw­ne­go 8 (BOM)

13,98

25,83

31.12.2017

m.in. po 3 mie­sięcz­nym okre­sie wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na

koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go z waż­nych dla Gmi­ny Lublin

powo­dów

Fak­tycz­na staw­ka czyn­szu za lokal przy ul. Peowia­ków 13 jest wyż­sza o 12 zł/m2 (w okre­sie do koń­ca grud­nia 2015). Wyni­ka to z umo­wy zawar­tej pomię­dzy Urzę­dem Mia­sta a fir­mą Hane­sco Nie­ru­cho­mo­ści. Opła­ta ta doty­czy m. in. kosz­tów: ogrze­wa­nia, kon­ser­wa­cji i napraw kli­ma­ty­za­cji oraz moni­to­rin­gu, wody, ście­ków, kosz­tów admi­ni­stra­cyj­nych. Fak­tycz­na war­tość opła­ty za wyna­jem tej nie­ru­cho­mo­ści wyno­si zatem 53 zł/m2.

Sam budy­nek kil­ka mie­się­cy wcze­śniej został wysta­wio­ny na sprze­daż przez Oran­ge SA. Fir­ma Hane­sco Nie­ru­cho­mo­ści kupi­ła go w lutym 2014.

Wybór wymie­nio­nych powierzch­ni biu­ro­wych nastą­pił w try­bie publicz­nym bez zasto­so­wa­nia Usta­wy z dnia 29 stycz­nia 2004 r. Pra­wo zamó­wień publicz­nych (Dz.U.2013.907) – zwa­na dalej „Usta­wą”. Obo­wiąz­ko­we­mu zasto­so­wa­nia zasad i try­bu udzie­la­nia zamó­wień publicz­nych pod­le­ga­ją wszel­kie pod­mio­ty nale­żą­ce do kate­go­rii wymie­nio­nej w art. 3 Usta­wy, któ­re zamie­rza­ją na pod­sta­wie umo­wy cywil­no­praw­nej udzie­lić wyko­naw­cy zamó­wie­nia w przed­mio­cie reali­za­cji usług, dostaw lub robót budow­la­nych. Jako pod­miot taki bez­względ­nie zali­cza się Gmi­nę Mia­sto Lublin. Prze­pi­sy Pra­wa zamó­wień publicz­nych prze­wi­du­ją jed­nak wyłą­cze­nia jej zasto­so­wa­nia w enu­me­ra­tyw­nie wymie­nio­nych w tre­ści Usta­wy przy­pad­kach. Wśród wspo­mnia­nych wyłą­czeń Pra­wo­daw­ca w art. 4 pkt 3 li. i Usta­wy zapi­sał, iż prze­pi­sów niniej­szej Usta­wy nie sto­su­je się do zamó­wień, któ­rych przed­mio­tem jest naby­cie wła­sno­ści i innych praw do nie­ru­cho­mo­ści, w szcze­gól­no­ści dzier­ża­wy i naj­mu.

Ozna­cza to, iż Urząd Mia­sta Lublin nie był zobo­wią­za­ny do orga­ni­zo­wa­nia jakie­go­kol­wiek prze­tar­gu na wyna­jem biur dla swo­ich pra­cow­ni­ków, gdyż wyna­ję­cia pomiesz­czeń moż­na doko­nać bez zasto­so­wa­nia zasad prze­wi­dzia­nych w Usta­wie Pra­wo zamó­wień publicz­nych.

Wyłą­cze­nie takie­go obo­wiąz­ku, uję­te w art. 4 Usta­wy, może sprzy­jać sytu­acjom, w któ­rych ist­nie­je real­ne praw­do­po­do­bień­stwo zaist­nie­nia kon­flik­tu inte­re­sów. Tego rodza­ju przy­kła­dem jest w opi­nii publicz­nej kon­tro­wer­syj­na decy­zja Urzę­du Mia­sta Lublin doty­czą­ca naj­mu powierzch­ni biu­ro­wych od wła­ści­cie­la nie­ru­cho­mo­ści, przed­się­bior­stwa w któ­re­go orga­nach znaj­du­je się były czło­nek par­tii spra­wu­ją­cej obec­nie wła­dzę w mie­ście oraz rad­ny mia­sta Lublin w poprzed­nich kaden­cjach.

Powyż­szą Umo­wę nr 438/OR/14 z dnia 20.06.2014 r. (zwa­na dalej „Umo­wą”) Gmi­na Lublin zawar­ła z przed­się­bior­stwem HANESCO-NIERUCHOMOŚCI Sp. z o.o. z sie­dzi­bą w Lubli­nie. Pre­ze­sem zarzą­du niniej­sze­go przed­się­bior­stwa jest lokal­ny poli­tyk1, któ­ry przez dwie kaden­cje (IV i V) w latach 2002 – 2010 peł­nił funk­cję rad­ne­go Mia­sta Lublin, będąc zwią­za­nym z klu­bem i par­tią Plat­for­my Oby­wa­tel­skiej. W 2009 został usu­nię­ty z zarzą­du regio­nu lubel­skie­go Plat­for­my Oby­wa­tel­skiej. Zda­rze­nie to nie zakoń­czy­ło jed­nak poli­tycz­nej dzia­łal­no­ści oso­by zwią­za­nej z pod­mio­tem Wynaj­mu­ją­cym, jak dono­si­ły lubel­skie media, oso­ba ta w 2010 r. dora­dza­ła i poma­ga­ła obec­ne­mu pre­zy­den­to­wi Lubli­na w kam­pa­nii samo­rzą­do­wej2. Nale­ży jed­nak zauwa­żyć, iż w Umo­wie pod­pi­sa­nej mię­dzy stro­na­mi, jako repre­zen­tu­ją­cy Wynaj­mu­ją­ce­go, nie wystę­pu­je wyżej wspo­mnia­na oso­ba, lecz inna peł­nią­ca funk­cję Pre­ze­sa Zarzą­du, nie mniej jed­nak nie ma to zna­cze­nia w moż­li­wo­ści zaist­nie­nia kon­flik­tu inte­re­sów.

Umo­wa doty­czy wynaj­mu powierzch­ni w biu­row­cu przy ul. Peowia­ków 13 na cele admi­ni­stra­cyj­no – biu­ro­we Urzę­du Mia­sta Lublin. War­tość pod­pi­sa­nej przez stro­ny Umo­wy wyno­si 4 811 268,20 zł, a okres jej trwa­nia okre­ślo­no od 1 wrze­śnia 2014 do 31 lip­ca 2021 roku. Rocz­nie kosz­ty pono­szo­ne przez Urząd Mia­sta za najem powierzch­ni w wyżej wymie­nio­nej nie­ru­cho­mo­ści, śred­nio sza­cu­je się mniej wię­cej na 740 195,10 zł, śred­nio mie­sięcz­nie zaś 61 682,92 zł3.

wynajem_pow_biurowejStaw­ka czyn­szu zawar­ta w umo­wie zosta­ła okre­ślo­na w kwo­cie:

- 39 zł brut­to – w okre­sie od wrze­śnia do grud­nia 2014 r.;

- 41 zł bru­t­to- w okre­sie od stycz­nia do grud­nia 2015 r.;

- 44 zł brut­to – w okre­sie od stycz­nia 2016 r. do lip­ca 2021 r4.

Do staw­ki czyn­szu nale­ży dodat­ko­wo doli­czyć opła­ty eks­plo­ata­cyj­ne5 płat­ne w odnie­sie­niu do każ­de­go metra kwa­dra­to­we­go naj­mo­wa­nej powierzch­ni w wyso­ko­ści:

- 10 zł brut­to w okre­sie od wrze­śnia do grud­nia 2014 r.,

- 12 zł brut­to w okre­sie od stycz­nia do grud­nia 2015 r.6;

W Umo­wie – §6 pkt 4 ‑zawar­to moż­li­wość jej wcze­śniej­sze­go roz­wią­za­nia przez Gmi­nę Lublin, za 12 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia w przy­pad­ku, gdy „przed­miot naj­mu sta­nie się dla nie­go zbęd­ny”. Ozna­cza to w prak­ty­ce nie­ogra­ni­czo­ną moż­li­wość wcze­śniej­sze­go roz­wią­za­nia Umo­wy przez Gmi­nę7.

Obec­nie w budyn­ku przy ul. Peowia­ków 13 znaj­du­ją się Wydział Fun­du­szy Euro­pej­skich, Biu­ro Nad­zo­ru Wła­ści­ciel­skie­go, Wydział Spraw Miesz­ka­nio­wych oraz część wydzia­łu Oświa­ty.

W jed­nym z wywia­dów po wybo­rach w 2010 roku Krzysz­tof Żuk opo­wia­dał o Piąt­ku „Nie wzią­łem od nie­go ani zło­tów­ki. Nie mam wobec niko­go żad­nych zobo­wią­zań, jeśli do tego dąży­cie”.

TABELA 2.

Lp.

Loka­li­za­cja nie­ru­cho­mo­ści – uli­ca

Suma mie­sięcz­ne­go czyn­szu [zł]

1.

Dol­na 3 Maja 5

22 825,28

2.

Kle­eber­ga 12 a (BOM)

3 987,62

3.

Lesz­czyń­skie­go 23

15 176,37

4.

Magno­lio­wa 2

16 749,2

5.

Peowia­ków 13

54 855,95

6.

Pocz­to­wa 1 (BOM)

560,88

7.

Rynek 8

2 379,90

8.

Wł. Jagieł­ły 10 (BOM)

262,28

9.

Zana 38

47 198,07

10.

Zło­ta 2

30 207,74

11.

Żyw­ne­go 8 (BOM)

361,10

SUMA:

194 060,39

TABELA 3.

Licz­ba umów naj­mu zawar­ta na czas nie­okre­ślo­ny:

4

Licz­ba umów naj­mu któ­rych czas trwa­nia ule­ga zakoń­cze­niu w 2015 r.

1

Licz­ba umów naj­mu któ­rych czas trwa­nia ule­ga zakoń­cze­niu w 2017 r.

5

Licz­ba umów naj­mu któ­rych czas trwa­nia ule­ga zakoń­cze­niu w 2021 r.

1

TABELA 4.

Licz­ba umów naj­mu w któ­rych prze­wi­dzia­no 3 mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia:

4

Licz­ba umów naj­mu w któ­rych prze­wi­dzia­no 6 mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia:

3

Licz­ba umów naj­mu w któ­rych prze­wi­dzia­no krót­szy niż 3 lub 6 mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia:

1

Licz­ba umów naj­mu w któ­rych prze­wi­dzia­no dłuż­szy niż 3 lub 6 mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia:

1

W umo­wie dot. naj­mu pow. przy ul. Rynek 8 - prze­wi­dzia­no moż­li­wość roz­wią­za­nia umo­wy w każ­dym cza­sie za pisem­nym poro­zu­mie­niem stron
W umo­wie dot. naj­mu pow. przy ul. Zana 38 - w przy­pad­ku naj­mu 760 m² – 3 mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia;- w przy­pad­ku naj­mu 182,3 m²

TABELA 5.

Loka­li­za­cja nie­ru­cho­mo­ści – uli­ca

Wydział lub jed­nost­ka

Dol­na 3 Maja 5

Wydział Orga­ni­za­cji Urzę­du

Kle­eber­ga 12 a (BOM)

Biu­ro Obsłu­gi Miesz­kań­ców

Lesz­czyń­skie­go 23

Biu­ro ds. Osób Nie­peł­no­spraw­nych

Magno­lio­wa 2

Miej­ski Zespół do Spraw Orze­ka­nia o Nie­peł­no­spraw­no­ści

Peowia­ków 13

Wydział Spraw Miesz­ka­nio­wych,

Wydział Fun­du­szy Euro­pej­skich,

Biu­ro Nad­zo­ru Wła­ści­ciel­skie­go

Pocz­to­wa 1 (BOM)

Biu­ro Obsłu­gi Miesz­kań­ców

Rynek 8

Biu­ro Pro­mo­cji Mia­sta

Wł. Jagieł­ły 10 (BOM)

Biu­ro Obsłu­gi Miesz­kań­ców

Zana 38

Wydział Gospo­dar­ki Komu­nal­nej,

Wydział Ochro­ny Śro­do­wi­ska,

Biu­ro Miej­skie­go Archi­tek­ta Zie­le­ni

Zło­ta 2

Wydział Kul­tu­ry,

Biu­ro Miej­skie­go Kon­ser­wa­to­ra Zabyt­ków

Żyw­ne­go 8 (BOM)

Biu­ro Obsłu­gi Miesz­kań­ców

1 Infor­ma­cja odpo­wia­da­ją­ca odpi­so­wi aktu­al­ne­mu z reje­stru przed­się­bior­ców Kra­jo­we­go Reje­stru Sądo­we­go przed­się­bior­stwa HANESCO-NIERUCHOMOŚCI Spół­ka z ogra­ni­czo­ną odpo­wie­dzial­no­ścią z sie­dzi­bą w Lubli­nie , o nr KRS 0000169345

2 http://m.wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/1,117915,16523147,Nowa_siedziba_ratusza__Od_b__radnego_PO_za_prawie.html

3 Treść Umo­wy nr 438/OR/14 z dnia 20.06.2014 r.

4 Ibi­dem.

5§ 5 pkt 7 Umo­wy zawie­ra wyli­cze­nie prze­zna­cze­nia kosz­tów eks­plo­ata­cyj­nych

6 Treść Umo­wy nr 438/OR/14 z dnia 20.06.2014 r.

7 Ibi­dem

Reko­men­da­cje dla Urzę­du Mia­sta:

1. Stwo­rze­nie i opu­bli­ko­wa­nie pla­nu gospo­dar­ki powierzch­nią biu­ro­wą, obej­mu­ją­ce­go ana­li­zę nie­wy­ko­rzy­sta­nych zaso­bów komu­nal­nych.

2. Korzy­stać z mecha­ni­zmu kon­kur­su ofert przy wynaj­mie powierzch­ni biu­ro­wej.