Bez Konfliktu – Analiza wynajmu powierzchni biurowych przez Urząd Miasta Lublin

Ana­li­za wynaj­mu powierzch­ni biu­ro­wych przez Urząd Mia­sta Lublin 

W dniu 28 stycz­nia 2015 r. Fun­da­cja Wol­no­ści doko­na­ła zgło­sze­nia do Urzę­du Mia­sta Lublin wnio­sku w spra­wie udo­stęp­nie­nia infor­ma­cji publicz­nej doty­czą­cej wynaj­mo­wa­nia przez Urząd Mia­sta Lublin powierzch­ni biu­ro­wych. W odpo­wie­dzi z dnia 9 lute­go 2015 r. Fun­da­cja otrzy­ma­ła nastę­pu­ją­cy wykaz wynaj­mo­wa­nych powierzch­ni biu­ro­wych przez Urząd Mia­sta Lublin, bez kopii umów któ­ry­mi Fun­da­cja była zain­te­re­so­wa­na, w celu przy­go­to­wa­nia wła­sne­go zestawienia:

TABELA 1.

WYKAZ WYNAJMOWANYCH POWIERZCHNI BIUROWYCH PRZEZ URZĄD MIASTA LUBLIN
Lp.	Loka­li­za­cja nie­ru­cho­mo­ści ‑uli­ca	Powierzch­nia BRUTTO w m2	Opła­ta za m2 brut­to (wg sta­nu na dzień 3.02.2015 r.)	Czas trwa­nia najmu	Zakoń­cze­nie najmu
1.	Dol­na 3 Maja 5	533,80	42,76	czas nie­okre­ślo­ny	za 6 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia roz­po­czy­na­ją­cym się w pierw­szym dniu mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w któ­rym nastą­pi­ło wypowiedzenie
2.	Kle­eber­ga 12 a (BOM)	167,90	23,75	do 28.02.2017	na mocy poro­zu­mie­nia stron za 2 mie­sięcz­nym okre­sem powiadomienia
3.	Lesz­czyń­skie­go 23	497,26	30,52	czas nie­okre­ślo­ny	za 6‑miesięcznym okre­sem wypo­wie­dze­nia roz­po­czy­na­ją­cym się w pierw­szym dniu mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w którym nastą­pi­ło wypowiedzenie
4.	Magno­lio­wa 2	520,00	32,21	do 31.03.2017	za 3 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na ostatni dzień mie­sią­ca
5.	Peowia­ków 13	1 337,95	41,00	do 31.07.2021	m.in. po 12 mie­sięcz­nym okre­sie wypowiedzenia
6.	Pocz­to­wa 1 (BOM)	19,00	29,52	do 31.12.2017	m.in. po 3 mie­sięcz­nym okre­sie wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go z waż­nych dla Gmi­ny Lublin powo­dów
7.	Rynek 8	87,40	27,23	31.12.2015	w każ­dym cza­sie za pisem­nym poro­zu­mie­niem stron
8.	Wł. Jagieł­ły 10 (BOM)	17,77	14,76	31.12.2017	m.in. po 3 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go z waż­nych dla Gmi­ny Lublin powo­dów
9.	Zana 38	942,30	760 m² – 51,04/m2 182,3 m² –46,12/m2	czas nie­okre­ślo­ny	760 m² – roz­wią­za­nie umo­wy może nastą­pić na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go za uprzed­nim 3 mie­sięcz­nym okre­sem wypowiedzenia; 182,3 m² – po 6 mie­sięcz­nym okre­sie wypowiedzenia
10.	Zło­ta 2	677,00	44,62	czas nie­okre­ślo­ny	m.in. za 6 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia lub na mocy poro­zu­mie­nia stron
11.	Żyw­ne­go 8 (BOM)	13,98	25,83	31.12.2017	m.in. po 3 mie­sięcz­nym okre­sie wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go z waż­nych dla Gmi­ny Lublin powo­dów

Fak­tycz­na staw­ka czyn­szu za lokal przy ul. Peowia­ków 13 jest wyż­sza o 12 zł/m2 (w okre­sie do koń­ca grud­nia 2015). Wyni­ka to z umo­wy zawar­tej pomię­dzy Urzę­dem Mia­sta a fir­mą Hane­sco Nie­ru­cho­mo­ści. Opła­ta ta doty­czy m. in. kosz­tów: ogrze­wa­nia, kon­ser­wa­cji i napraw kli­ma­ty­za­cji oraz moni­to­rin­gu, wody, ście­ków, kosz­tów admi­ni­stra­cyj­nych. Fak­tycz­na war­tość opła­ty za wyna­jem tej nie­ru­cho­mo­ści wyno­si zatem 53 zł/m2.

Sam budy­nek kil­ka mie­się­cy wcze­śniej został wysta­wio­ny na sprze­daż przez Oran­ge SA. Fir­ma Hane­sco Nie­ru­cho­mo­ści kupi­ła go w lutym 2014.

Wybór wymie­nio­nych powierzch­ni biu­ro­wych nastą­pił w try­bie publicz­nym bez zasto­so­wa­nia Usta­wy z dnia 29 stycz­nia 2004 r. Pra­wo zamó­wień publicz­nych (Dz.U.2013.907) – zwa­na dalej „Usta­wą”. Obo­wiąz­ko­we­mu zasto­so­wa­nia zasad i try­bu udzie­la­nia zamó­wień publicz­nych pod­le­ga­ją wszel­kie pod­mio­ty nale­żą­ce do kate­go­rii wymie­nio­nej w art. 3 Usta­wy, któ­re zamie­rza­ją na pod­sta­wie umo­wy cywil­no­praw­nej udzie­lić wyko­naw­cy zamó­wie­nia w przed­mio­cie reali­za­cji usług, dostaw lub robót budow­la­nych. Jako pod­miot taki bez­względ­nie zali­cza się Gmi­nę Mia­sto Lublin. Prze­pi­sy Pra­wa zamó­wień publicz­nych prze­wi­du­ją jed­nak wyłą­cze­nia jej zasto­so­wa­nia w enu­me­ra­tyw­nie wymie­nio­nych w tre­ści Usta­wy przy­pad­kach. Wśród wspo­mnia­nych wyłą­czeń Pra­wo­daw­ca w art. 4 pkt 3 li. i Usta­wy zapi­sał, iż prze­pi­sów niniej­szej Usta­wy nie sto­su­je się do zamó­wień, któ­rych przed­mio­tem jest naby­cie wła­sno­ści i innych praw do nie­ru­cho­mo­ści, w szcze­gól­no­ści dzier­ża­wy i najmu.

Ozna­cza to, iż Urząd Mia­sta Lublin nie był zobo­wią­za­ny do orga­ni­zo­wa­nia jakie­go­kol­wiek prze­tar­gu na wyna­jem biur dla swo­ich pra­cow­ni­ków, gdyż wyna­ję­cia pomiesz­czeń moż­na doko­nać bez zasto­so­wa­nia zasad prze­wi­dzia­nych w Usta­wie Pra­wo zamó­wień publicznych.

Wyłą­cze­nie takie­go obo­wiąz­ku, uję­te w art. 4 Usta­wy, może sprzy­jać sytu­acjom, w któ­rych ist­nie­je real­ne praw­do­po­do­bień­stwo zaist­nie­nia kon­flik­tu inte­re­sów. Tego rodza­ju przy­kła­dem jest w opi­nii publicz­nej kon­tro­wer­syj­na decy­zja Urzę­du Mia­sta Lublin doty­czą­ca naj­mu powierzch­ni biu­ro­wych od wła­ści­cie­la nie­ru­cho­mo­ści, przed­się­bior­stwa w któ­re­go orga­nach znaj­du­je się były czło­nek par­tii spra­wu­ją­cej obec­nie wła­dzę w mie­ście oraz rad­ny mia­sta Lublin w poprzed­nich kadencjach.

Powyż­szą Umo­wę nr 438/OR/14 z dnia 20.06.2014 r. (zwa­na dalej „Umo­wą”) Gmi­na Lublin zawar­ła z przed­się­bior­stwem HANESCO-NIERUCHOMOŚCI Sp. z o.o. z sie­dzi­bą w Lubli­nie. Pre­ze­sem zarzą­du niniej­sze­go przed­się­bior­stwa jest lokal­ny poli­tyk¹, któ­ry przez dwie kaden­cje (IV i V) w latach 2002 – 2010 peł­nił funk­cję rad­ne­go Mia­sta Lublin, będąc zwią­za­nym z klu­bem i par­tią Plat­for­my Oby­wa­tel­skiej. W 2009 został usu­nię­ty z zarzą­du regio­nu lubel­skie­go Plat­for­my Oby­wa­tel­skiej. Zda­rze­nie to nie zakoń­czy­ło jed­nak poli­tycz­nej dzia­łal­no­ści oso­by zwią­za­nej z pod­mio­tem Wynaj­mu­ją­cym, jak dono­si­ły lubel­skie media, oso­ba ta w 2010 r. dora­dza­ła i poma­ga­ła obec­ne­mu pre­zy­den­to­wi Lubli­na w kam­pa­nii samo­rzą­do­wej^2. Nale­ży jed­nak zauwa­żyć, iż w Umo­wie pod­pi­sa­nej mię­dzy stro­na­mi, jako repre­zen­tu­ją­cy Wynaj­mu­ją­ce­go, nie wystę­pu­je wyżej wspo­mnia­na oso­ba, lecz inna peł­nią­ca funk­cję Pre­ze­sa Zarzą­du, nie mniej jed­nak nie ma to zna­cze­nia w moż­li­wo­ści zaist­nie­nia kon­flik­tu interesów.

Umo­wa doty­czy wynaj­mu powierzch­ni w biu­row­cu przy ul. Peowia­ków 13 na cele admi­ni­stra­cyj­no – biu­ro­we Urzę­du Mia­sta Lublin. War­tość pod­pi­sa­nej przez stro­ny Umo­wy wyno­si 4 811 268,20 zł, a okres jej trwa­nia okre­ślo­no od 1 wrze­śnia 2014 do 31 lip­ca 2021 roku. Rocz­nie kosz­ty pono­szo­ne przez Urząd Mia­sta za najem powierzch­ni w wyżej wymie­nio­nej nie­ru­cho­mo­ści, śred­nio sza­cu­je się mniej wię­cej na 740 195,10 zł, śred­nio mie­sięcz­nie zaś 61 682,92 zł³.

Staw­ka czyn­szu zawar­ta w umo­wie zosta­ła okre­ślo­na w kwocie:

- 39 zł brut­to – w okre­sie od wrze­śnia do grud­nia 2014 r.;

- 41 zł bru­t­to- w okre­sie od stycz­nia do grud­nia 2015 r.;

- 44 zł brut­to – w okre­sie od stycz­nia 2016 r. do lip­ca 2021 r⁴.

Do staw­ki czyn­szu nale­ży dodat­ko­wo doli­czyć opła­ty eks­plo­ata­cyj­ne⁵ płat­ne w odnie­sie­niu do każ­de­go metra kwa­dra­to­we­go naj­mo­wa­nej powierzch­ni w wysokości:

- 10 zł brut­to w okre­sie od wrze­śnia do grud­nia 2014 r.,

- 12 zł brut­to w okre­sie od stycz­nia do grud­nia 2015 r.⁶;

W Umo­wie – §6 pkt 4 ‑zawar­to moż­li­wość jej wcze­śniej­sze­go roz­wią­za­nia przez Gmi­nę Lublin, za 12 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia w przy­pad­ku, gdy „przed­miot naj­mu sta­nie się dla nie­go zbęd­ny”. Ozna­cza to w prak­ty­ce nie­ogra­ni­czo­ną moż­li­wość wcze­śniej­sze­go roz­wią­za­nia Umo­wy przez Gmi­nę⁷.

Obec­nie w budyn­ku przy ul. Peowia­ków 13 znaj­du­ją się Wydział Fun­du­szy Euro­pej­skich, Biu­ro Nad­zo­ru Wła­ści­ciel­skie­go, Wydział Spraw Miesz­ka­nio­wych oraz część wydzia­łu Oświaty.

W jed­nym z wywia­dów po wybo­rach w 2010 roku Krzysz­tof Żuk opo­wia­dał o Piąt­ku „Nie wzią­łem od nie­go ani zło­tów­ki. Nie mam wobec niko­go żad­nych zobo­wią­zań, jeśli do tego dąży­cie”.

TABELA 2.

Lp.	Loka­li­za­cja nie­ru­cho­mo­ści – ulica	Suma mie­sięcz­ne­go czyn­szu [zł]
1.	Dol­na 3 Maja 5	22 825,28
2.	Kle­eber­ga 12 a (BOM)	3 987,62
3.	Lesz­czyń­skie­go 23	15 176,37
4.	Magno­lio­wa 2	16 749,2
5.	Peowia­ków 13	54 855,95
6.	Pocz­to­wa 1 (BOM)	560,88
7.	Rynek 8	2 379,90
8.	Wł. Jagieł­ły 10 (BOM)	262,28
9.	Zana 38	47 198,07
10.	Zło­ta 2	30 207,74
11.	Żyw­ne­go 8 (BOM)	361,10
SUMA:		194 060,39

TABELA 3.

Licz­ba umów naj­mu zawar­ta na czas nieokreślony:	4
Licz­ba umów naj­mu któ­rych czas trwa­nia ule­ga zakoń­cze­niu w 2015 r.	1
Licz­ba umów naj­mu któ­rych czas trwa­nia ule­ga zakoń­cze­niu w 2017 r.	5
Licz­ba umów naj­mu któ­rych czas trwa­nia ule­ga zakoń­cze­niu w 2021 r.	1

TABELA 4.

Licz­ba umów naj­mu w któ­rych prze­wi­dzia­no 3 mie­sięcz­ny okres wypowiedzenia:	4
Licz­ba umów naj­mu w któ­rych prze­wi­dzia­no 6 mie­sięcz­ny okres wypowiedzenia:	3
Licz­ba umów naj­mu w któ­rych prze­wi­dzia­no krót­szy niż 3 lub 6 mie­sięcz­ny okres wypowiedzenia:	1
Licz­ba umów naj­mu w któ­rych prze­wi­dzia­no dłuż­szy niż 3 lub 6 mie­sięcz­ny okres wypowiedzenia:	1
W umo­wie dot. naj­mu pow. przy ul. Rynek 8	- prze­wi­dzia­no moż­li­wość roz­wią­za­nia umo­wy w każ­dym cza­sie za pisem­nym poro­zu­mie­niem stron
W umo­wie dot. naj­mu pow. przy ul. Zana 38	- w przy­pad­ku naj­mu 760 m² – 3 mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia;- w przy­pad­ku naj­mu 182,3 m²

TABELA 5.

Loka­li­za­cja nie­ru­cho­mo­ści – ulica	Wydział lub jednostka
Dol­na 3 Maja 5	Wydział Orga­ni­za­cji Urzędu
Kle­eber­ga 12 a (BOM)	Biu­ro Obsłu­gi Mieszkańców
Lesz­czyń­skie­go 23	Biu­ro ds. Osób Niepełnosprawnych
Magno­lio­wa 2	Miej­ski Zespół do Spraw Orze­ka­nia o Niepełnosprawności
Peowia­ków 13	Wydział Spraw Mieszkaniowych, Wydział Fun­du­szy Europejskich, Biu­ro Nad­zo­ru Właścicielskiego
Pocz­to­wa 1 (BOM)	Biu­ro Obsłu­gi Mieszkańców
Rynek 8	Biu­ro Pro­mo­cji Miasta
Wł. Jagieł­ły 10 (BOM)	Biu­ro Obsłu­gi Mieszkańców
Zana 38	Wydział Gospo­dar­ki Komunalnej, Wydział Ochro­ny Środowiska, Biu­ro Miej­skie­go Archi­tek­ta Zieleni
Zło­ta 2	Wydział Kul­tu­ry, Biu­ro Miej­skie­go Kon­ser­wa­to­ra Zabytków
Żyw­ne­go 8 (BOM)	Biu­ro Obsłu­gi Mieszkańców

Reko­men­da­cje dla Urzę­du Miasta:

1. Stwo­rze­nie i opu­bli­ko­wa­nie pla­nu gospo­dar­ki powierzch­nią biu­ro­wą, obej­mu­ją­ce­go ana­li­zę nie­wy­ko­rzy­sta­nych zaso­bów komunalnych.

2. Korzy­stać z mecha­ni­zmu kon­kur­su ofert przy wynaj­mie powierzch­ni biurowej.