Na czerwcowej sesji Rady Miasta Lublin podjęto uchwałę o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego pod wielofunkcyjny obiekt sportowo-rekreacyjny z funkcją stadionu żużlowego. Zmiana objęła wyłącznie część tekstową. Mając na uwadze, że plan ten jest niezgodny ze studium zaapelowaliśmy do wojewody o jego unieważnienie.
Plan niezgodny ze studium
W naszej opinii uchwała nr 1509/LI/2023 Rady Miasta Lublin z dnia 23 czerwca 2023 r. w sprawie uchwalenia zmian części tekstowej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin w rejonie ulic: Dworcowej, Krochmalnej, 1-go Maja, Al. Zygmuntowskich i Piłsudskiego – rejon ulicy Przeskokjest niezgodna z prawem. Plan miejscowy musi być zgodny ze studium. Podjęta uchwała jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin z 2019 roku w zakresie w jakim studium określa wskaźniki urbanistyczne oraz zasady ochrony i kształtowania sylwety miasta. Dodatkowo wskazaliśmy na niezgodność przeznaczenia terenów w planie i studium, które sygnalizowała NIK w trakcie swojej kontroli Zachowanie i zwiększanie terenów zielonych w miastach.
W Studium zapisano wskaźniki urbanistyczne, które powinny być uwzględniane przy tworzeniu planów miejscowych. Wskaźniki te muszą określać minimalne i maksymalne wartości, oraz wytycznych dla ich szczegółowego określenia w planie miejscowym. Dla terenu, gdzie miałby powstać stadion – czyli usług sportu i rekreacji (innych niż Arena Lublin i hale sportowe) – studium dopuszcza intensywność zabudowy maksymalnie 1,0 a wysokość zabudowy maksymalnie 18m. W planie miejscowym wskaźniki te wynoszą 1,4 oraz 33 oraz 41 m! Dodatkowo w planie miejscowym dla obiektów sportowo-rekreacyjnych o charakterze namiotowym dopuszczono maksymalną wysokość zabudowy 22 m, co także jest niezgodne ze studium.
Takie wskaźniki urbanistyczne zapisano w studium.
Takie zastrzeżenia już zgłaszaliśmy
Przypomnijmy, że podobne zastrzeżenia zgłaszaliśmy już do poprzedniej uchwały, podjętej we wrześniu 2021 roku. Wówczas Wojewoda nie przychylił się do naszych argumentów. Wojewoda stanął na stanowisku, że brak jest jakichkolwiek podstaw do dokonywania oceny, czy dla obiektu sportowego jakim jest stadion żużlowy parametry zabudowy powinny zostać określone w sposób odmienny niż dla hali sportowej. Studium określa, że w przypadku hal sportowych maksymalna wysokość zabudowy może wynosić 25m. Choć nie zgadzamy się ze stanowiskiem Wojewody, to tym razem będzie musiał interweniować. Nawet uznając, że stadion żużlowy to hala sportowa, to dopuszczalna w planie wysokość zabudowy (33 i 41 m) jest większa niż dopuszcza studium.
Stadion zasłoni chronioną sylwetę Starego Miasta
Dodatkowo w studium określono zasady ochrony i kształtowania sylwety miasta. Zapisano w niej, że Na terenach znajdujących się w Strefie Ochrony Widoków, położonych w odległości większej niż 2,5 km od Wieży Trynitarskiej nowa zabudowa powinna stanowić neutralne tło dla ekspozycji zespołu staromiejskiego pod względem: wysokości, formy i kolorystyki elewacji i dachów. Nie należy lokalizować obiektów wyższych niż 25 m a realizacja nowej zabudowy oraz obiektów reklamowych nie może przesłaniać bądź rozdzielać ekspozycji widokowej Starego Miasta ani przewyższać sylwety Starego Miasta. Projektowany wielofunkcyjny obiekt sportowo-rekreacyjny z funkcją stadionu żużlowego znajduje się zaraz za 2,5km granicą od Wieży Trynitarskiej w Strefie Ochrony Widoków. Co więcej w Studium wartości widokowych dla miasta Lublin, którego zapisy przeniesiono do studium, wskazano wprost, że ochronie podlega widok z ulicy Krochmalnej. Teraz bezpośrednio z punktu widokowego zamiast sylwety Starego Miasta mielibyśmy ujrzeć stadion.
W Studium Wartości Widokowych zapisano ochronę widoku sylwety Starego Miasta z ul. Krochmalnej. Zapisy te powielono w studium.Tak dzisiaj wygląda widok na sylwetę Starego Miasta z okolic estakady na ul. Krochmalnej. Gdyby powstał tutaj stadion to byłby wyższy niż istniejące drzewa. Zgodnie ze Studium Wartości Widokowych należy przewidzieć pielęgnację (w tym wycinkę) zieleni wysokiej i średniej w taki sposób, aby nie przysłaniała ekspozycji Starego Miasta.Widok na sylwetę Starego Miasta z Akademii Piłkarskiej.Widok na sylwetę Starego Miasta z okolic estakady na ul. Krochmalnej – budowy przedłużenia Lubelskiego Lipca 80.Widok na sylwetę Starego Miasta z estakady na ul. Krochmalnej.
Poprzednio Wojewoda nie interweniował
W poprzednim piśmie Wojewoda pisał o braku podstaw do dokonywania oceny zgodności planu ze studium. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym projekt planu miejscowego musi być zgodny z zapisami studium, badanie tej zgodności mieści się w zakresie sprawowanego przez wojewodę nadzoru. Wiemy, że Wojewoda jest tego świadomy. Sam w listopadzie 2022 unieważnił plan miejscowy przy ul. Zana w Lublinie właśnie z powodu niezgodności ze studium.
Zdaniem Wojewody plan był zgodny ze studium, gdyż Użycie terminu (przyp. red. w studium) “szacunkowe parametry i wskaźniki urbanistyczne (…) zalecane do stosowania” oznacza w ocenie organu nadzoru dopuszczenie ustalenia innych wskaźników w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Naszym zdaniem takie stanowisko organu nadzoru winno skutkować unieważnieniem studium jako niezgodnego z prawem. Studium musi określać minimalne i maksymalne parametry i wskaźniki urbanistyczne, a także zawiera wytyczne określania tych wymagań w planach miejscowych. Podobne stanowisko wyraził ostatnio Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (II SA/Wr 738/22): Skoro ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych to studium musi być tak opracowane, aby jego wykładnia, przy uchwalaniu planu nie budziła żadnych wątpliwości i nie dopuszczała różnych interpretacji.
Zastrzeżenia miała też Najwyższa Izba Kontroli!
Przypomnieć trzeba, że zastrzeżenia do lokalizacji wielofunkcyjnego obiektu sportowo-rekreacyjny z funkcją stadionu żużlowego w dolinie Bystrzycy miał też NIK. Ustalenia kontroli NIKu wskazywały, że uchwalony plan miejscowy jest niezgodny ze studium w zakresie w jakim dopuszcza zabudowę kubaturową w korytarzu ekologicznym, a w szczególności w zakresie w jakim plan dopuszcza zabudowę inną niż usługi sportu. W wystąpieniu pokontrolnym czytamy m.in. wykluczenie zabudowy kubaturowej wynikało zaś z ustaleń Studium w kontekście wcześniejszych opracowań ekofizjograficznych, prognoz oddziaływania na środowisko, projektów dokumentów planistycznych, jak również opinii Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Lublinie.
Zastrzeżenia NIK przekazaliśmy Wojewodzie.
Warto przypomnieć, że prezydent Lublina w trakcie kontroli NIK tłumaczył, że plan jest zgodny ze Studium, ponieważ zachowano minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 50%. Po czerwcowej zmianie planu w miejscu gdzie miałby powstać stadion wskaźnik ten obniżono do 20%.
Projekt realizowany z dotacji programu Aktywni Obywatele – Fundusz Krajowy finansowanego przez Islandię, Liechtenstein i Norwegię w ramach Funduszy EOG.
