Garaż i usługi w parku Jana Pawła II – nasze wątpliwości

Spół­ka Glo­bal Rent ma już pozwo­le­nie na budo­wę w wąwo­zie Czu­by. Ma tam powstać budy­nek gara­żo­wy oraz usłu­go­wy. Inwe­sty­cja budzi sprze­ciw lokal­nej spo­łecz­no­ści. Przyj­rze­li­śmy się całej inwe­sty­cji i mamy wąt­pli­wo­ści, czy taka inwe­sty­cja powin­na tam powstać.

Spół­ka Glo­bal Rent ma już pozwo­le­nie na budo­wę w wąwo­zie Czu­by. Powstać mają tam dwa budynki:
– budy­nek gara­żo­wy V kon­dy­gna­cyj­ny (z cze­go IV nad­ziem­ne), gdzie znaj­dzie się 170 miejsc parkingowych,
– budy­nek usłu­go­wy IV kon­dy­gna­cyj­ny (z cze­go III nad­ziem­ne), gdzie znaj­dą ofe­ro­wa­ne będzie gara­żo­wa­nie z wypo­ży­czal­nią rowe­rów, hulajn­gów, segway’i i inne­go sprzę­tu rowe­ro­we­go, obsłu­ga ser­wi­so­wa wymie­nio­nych nośni­ków komu­ni­ka­cji, czy­li ser­wi­so­wa­nie, wul­ka­ni­za­cja, dia­gno­sty­ka, sklep moto­ry­za­cyj­ny, pomiesz­cze­nia biu­ro­wa nie­zbęd­ne do admi­ni­stra­cji budyn­ku par­ki­n­go­­wo-gara­­żo­­we­­go oraz budyn­ku usługowego.

Ele­wa­cja budyn­ku ma być ażu­ro­wa. – Falu­ją­ca sece­syj­nie w pasach siat­ka zim­no­cią­gnio­na lub bla­cha per­fo­ro­wa­na – tak pisze o niej pro­jek­tant. Ele­wa­cja ta ma być ide­al­nym opar­ciem dla roślin pną­cych. Na wizu­ali­za­cjach, na któ­rych widać tyl­ko bla­chę nie wyglą­da to zachę­ca­ją­co. Pozo­sta­je mieć nadzie­je, że jak naj­szyb­ciej ele­wa­cję pokry­je zieleń.

Wąt­pli­wo­ści lokal­nej spo­łecz­no­ści budzi moż­li­wość zabu­do­wa­nia tego tere­nu. Przyj­rze­li­śmy się tej spra­wie i też mamy wąt­pli­wo­ści czy taka zabu­do­wa może w tym miej­scu powstać.

Takie wizu­ali­za­cje znaj­du­ją się w pro­jek­cie budow­la­nym inwestycji.

Zago­spo­da­ro­wa­nie tere­nu przed­sta­wio­ne w Kar­cie Infor­ma­cyj­nej Przedsięwzięcia.

Po pierwsze zgodność z planem miejscowym.

Spoj­rze­li­śmy na miej­sco­we pla­ny zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go, któ­re mówią co gdzie może powstać (poka­za­li­śmy je poni­żej). I tutaj zasko­cze­nie rysun­ki tego pla­nu róż­nią się mię­dzy sobą. W tre­ści uchwa­ły zapi­sa­no, że na plan skła­da się część tek­sto­wa uchwa­ły oraz rysun­ki sta­no­wią­ce inte­gral­ną całość. Na spo­sób zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu wska­zu­ją trzy rysun­ki: plan­sza pod­sta­wo­wa w ska­li 1:2 000, plan­sza koor­dy­na­cyj­na i plan­sza poli­ty­ki prze­strzen­nej w ska­li 1:10 000.

Pierw­szy rysu­nek pozwa­la na zabu­do­wę, pozo­sta­łe dwa już nie. Róż­ni­ca spro­wa­dza się do inne­go ozna­cze­nia prze­zna­cze­nia tego terenu:
– w ska­li 1:2000 teren ozna­cza­no jako KS1 – tere­ny par­kin­gów, par­ki­n­go-gara­­ży, gara­ży, znaj­du­ją­ce się poza stre­fą ESOCH i Par­ku Czuby,
– w ska­li 1:10000 teren ozna­czo­no jako teren zie­le­ni, znaj­du­ją­cy się w stre­fie ESOCH i Par­ku Czuby.

Na rysun­ku dru­gim i trze­cim zazna­czo­no, jed­nak że Plan­sza ma cha­rak­ter koor­dy­na­cyj­ny. Pod­sta­wą do reali­za­cji jest pod­sta­wo­wy rysu­nek pla­nu w ska­li 1:2 000. Trud­no jed­nak zapis ten rozu­mieć ina­czej niż jako wska­za­nie, że dokład­ną gra­ni­cę poszcze­gól­nych tere­nów okre­śla rysu­nek pierw­szy, ale wyłącz­nie w sytu­acji zbież­no­ści tych rysun­ków. W koń­cu roz­bież­ność rysun­ków ozna­cza wewnętrz­ną sprzecz­ność. A to zaprze­cza inte­gral­no­ści dokumentu.

Co wię­cej w tek­ście pla­nu zapi­sa­no wprost, że rysu­nek w ska­li 1:2000 okre­śla linie roz­gra­ni­cza­ją­ce prze­zna­cze­nie tere­nów. Takie­go same­go zapi­su nie jed­nak dla zasad zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu okre­ślo­nych strefami.

Wybiór­cza ana­li­za tego pla­nu nie pozwo­li­ła nam zna­leźć inne­go miej­sca, gdzie rysun­ki są roz­bież­ne mię­dzy sobą. Któ­ry rysu­nek jest więc pra­wi­dło­wy? Roz­wiać by to mogła ana­li­za doku­men­ta­cji pla­ni­stycz­nej czy zapo­zna­nie się z ory­gi­na­łem rysun­ku. Tego ostat­nie­go urzęd­ni­cy nam odmówili.

Pomoc­na może być ana­li­zą czę­ści tek­sto­wej. Ta wska­zu­je, że stre­fa Par­ku Czu­by obej­mu­je natu­ral­nie ukształ­to­wa­ną roz­le­głą doli­nę, wraz ze zbo­cza­mi, zaś stre­fa ESOCH obej­mu­je m.in. suche doli­ny. Zapi­sy te suge­ro­wa­ły­by, że to na rysun­ku w ska­li 1:2000 błęd­nie wyzna­czo­no gra­ni­ce poszcze­gól­nych stref. Tym samym dopusz­cza­jąc zabu­do­wę w miej­scu, któ­re przed taką zabu­do­wą powin­no być chronione.

W nowym stu­dium stre­fa ESOCH wyzna­czo­na jest zgod­nie z rysun­ka­mi w ska­li 1:10 000 – tymi, któ­re nie dopusz­cza­ją zabudowy.

Loka­li­za­cja pla­no­wa­nych budyn­ków na orto­fo­to­ma­pie. Po lewej pla­no­wa­ny budy­nek gara­żo­wy, po pra­wej – usługowy.

Loka­li­za­cja pla­no­wa­nych budyn­ków na pla­nie miej­sco­wym w ska­li 1:2000. Całość znaj­du­je się w tere­nie KS1.

Loka­li­za­cja pla­no­wa­nych budyn­ków na pla­nie miej­sco­wym w ska­li 1:10000. Na zie­lo­no ozna­czo­ne są tere­ny zie­lo­ne, na sza­ro – urzą­dzeń komunikacyjnych.

Loka­li­za­cja pla­no­wa­nych budyn­ków na pla­nie miej­sco­wym w ska­li 1:10000. Na sza­­ro-zie­­lo­­no ozna­czo­no stre­fę Par­ku Czu­by, zie­lo­ną gra­ni­cą – stre­fę ESOCH

Po drugie: czy taka funkcja jest tu dopuszczalna?

W pla­nie miej­sco­wym wyróż­nio­no dwa podob­ne prze­zna­cze­nia terenów:
tere­ny urzą­dzeń komu­ni­ka­cyj­nych KS z pod­sta­wo­wym prze­zna­cze­niem grun­tów pod: urzą­dze­nia komu­ni­ka­cji zbio­ro­wej (dwor­ce, zajezd­nie, sta­cje obsłu­gi), obiek­ty usług tech­nicz­nych moto­ry­za­cji (sta­cje obsłu­gi, myj­nie, zajezd­nie, bazy samo­cho­do­we, salo­ny sprze­da­ży itp.), sta­cje paliw płyn­nych i gazo­wych z zapew­nie­niem w zago­spo­da­ro­wa­niu dział­ki udzia­łu tere­nów zie­le­ni, reali­zo­wa­nej w for­mie zarów­no deko­ra­cyj­nej jak rów­nież rekreacyjno-wypoczynkowej.
tere­ny urzą­dzeń komu­ni­ka­cyj­nych KS1 z pod­sta­wo­wym prze­zna­cze­niem grun­tów pod par­kin­gi, par­ki­n­go-gara­­że i gara­że z zapew­nie­niem udzia­łu zie­le­ni w zago­spo­da­ro­wa­niu dział­ki, w tym zwłasz­cza róż­nych form zie­le­ni wyso­kiej. To wła­śnie na tym tere­nie ma powstać budy­nek gara­żo­wy i budy­nek usługowy.

Sko­ro mamy róż­ne prze­zna­cze­nie tere­nów i róż­ne zapi­sy dla tych tere­nów to oczy­wi­stym jest, że opi­sy te nie doty­czą tego samego.

Na tere­nie KS plan dopuszcza:
1) loka­li­za­cje zaple­czy admi­­ni­­stra­­cy­j­no-socja­l­nych dla jed­no­stek eksploatujących,
2) loka­li­za­cje sie­ci i urzą­dzeń infra­struk­tu­ry tech­nicz­nej w ilo­ści nie­zbęd­nej dla potrzeb użyt­kow­ni­ków oraz innych urzą­dzeń i obiek­tów zwią­za­nych z funk­cją podstawową,
3) wzbo­ga­ce­nie pro­gra­mu pod­sta­wo­we­go o pro­gram usłu­go­wy obej­mu­ją­cy han­del, gastro­no­mię, miej­sca noclegowe.

W przy­pad­ku będą­ce­go w cen­trum nasze­go zain­te­re­so­wa­nia tere­nu KS1 plan dopusz­cza loka­li­za­cję wyłącz­nie ele­men­tów wymie­nio­nych w ww. punk­cie 2. Całość pro­gra­mu dodat­ko­we­go w obu przy­pad­kach nie może zaj­mo­wać wię­cej niż 15% powierzch­ni terenu.

Sko­ro obszar KS od obsza­ru KS1 róż­ni się dopusz­cze­niem reali­za­cji dodat­ko­wych funk­cji: loka­li­zacji zaple­czy admi­­ni­­stra­­cy­j­no-socja­l­nych dla jed­no­stek eks­plo­atu­ją­cych czy wzbo­ga­ce­nie pro­gra­mu pod­sta­wo­we­go o pro­gram usłu­go­wy obej­mu­ją­cy han­del, gastro­no­mię, miej­sca noc­le­go­we to oczy­wi­stym jest, że na obsza­rze KS1, dla któ­re­go takich dodat­ko­wych funk­cji nie okre­ślo­no, nie moż­na ich reali­zo­wać. War­to przy tym pod­kre­ślić, że na obsza­rze KS wprost wymie­nio­no, że funk­cją pod­sta­wo­wą są m.in. salo­ny sprze­da­ży czy sta­cje paliw a nie wyłącz­nie par­kin­gi, par­ki­n­go-gara­­że i gara­że jak ma to miej­sce w przy­pad­ku spor­nej inwestycji.

Po trzecie: gdzie wymagane nasadzenia?

W opi­sie pla­no­wa­nej inwe­sty­cji nie zna­la­złem infor­ma­cji by na tere­nie inwe­sty­cji zna­leźć się mia­ły wyma­ga­ne przez miej­sco­wy plan zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go róż­ne for­my zie­le­ni wyso­kiej. – Zgod­nie z usta­le­nia­mi miej­sco­we­go pla­nu zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go doty­czą­cy­mi tere­nu KS1, w zago­spo­da­ro­wa­niu dział­ki zielenią nale­ży zapew­nić zwłasz­cza udział róż­nych form zieleni wyso­kiej – czy­tam w uza­sad­nie­niu decy­zji śro­do­wi­sko­wej. Co na to pro­jekt budow­la­ny? – W obsza­rze prze­zna­czo­nym pod inwe­sty­cje zapro­jek­to­wa­no zie­leń niską. W związ­ku z bra­kiem wygro­dze­nia całej inwe­sty­cji, teren zie­lo­ny two­rzą­cy oto­cze­nie bio­lo­gicz­nie czyn­ne inwe­sty­cji, może być bez­po­śred­nio powią­za­ny z przy­le­ga­ją­cy­mi tere­na­mi zie­le­ni ogól­no­do­stęp­nej miej­skiej – czy­tam w pro­jek­cie. W innym miej­scu co praw­da wska­zu­je się na nasa­dze­nie 9 drzew, będą to jed­nak drze­wa śred­nie w for­mie niskopiennej.

Po czwarte: rozbieżność z decyzją środowiskową

W kar­cie infor­ma­cyj­nej przed­się­wzię­cia oraz decy­zji śro­do­wi­sko­wej czy­ta­my, że w przed­mio­to­wych budyn­kach nie prze­wi­dzia­no wind samo­cho­do­wych. Te jed­nak znaj­du­ją się w pro­jek­cie budow­la­nym i sta­no­wią jedy­ną for­mę komu­ni­ka­cji wewnątrz budyn­ku gara­żo­we­go. – Komu­ni­ka­cja pio­no­wa samo­cho­do­wa odbywa się za pomo­cą dźwi­gu samo­cho­do­we­go zlo­ka­li­zo­wa­ne­go w cen­tral­nej czę­ści – zapi­sa­no w pro­jek­cie budowlanym.

Czy tak sub­tel­na zmia­na ma wpływ na decy­zję śro­do­wi­sko­wą? Naszym zda­niem tak. Po pierw­sze win­da jest mniej eko­lo­gicz­na: pobie­ra ener­gię, wyma­ga mate­ria­łów eks­plo­ata­cyj­nych. Po dru­gie może się zepsuć co powo­du­je, że z inwe­sty­cji tym­cza­so­wo nie da się korzy­stać wca­le. Po trze­cie zapla­no­wa­na win­da może nie nadą­żać z obsłu­gą pojaz­dów. Pamię­taj­my, że mówi­my o obsłu­dze jed­ną win­dą 4 kon­dy­gna­cji i ponad set­ki pojaz­dów. Ogra­ni­czo­na prze­pu­sto­wo­ści win­dy prze­kła­da się na mniej­sze wyko­rzy­sta­nie par­kin­gu i ew. kor­ki na dojeź­dzie do niej. W efek­cie budu­je­my prze­wy­mia­ro­wa­ny par­king, któ­ry poten­cjal­nie może stać pusty. Sta­now­czo nie jest to eko­lo­gicz­ne. Po czwar­te w razie poża­ru win­da może zna­czą­co zwięk­szyć zagro­że­nie, gdyż unie­moż­li­wia usu­nię­cie pojaz­dów z obsza­ru zagro­żo­ne­go pożarem.

Dodat­ko­wo funk­cjo­no­wa­nie win­dy powin­no być uwzględ­nio­ne w Kar­cie Infor­ma­cyj­nej Przed­się­wzię­cia w czę­ści dot. ana­li­zy oddzia­ły­wań aku­stycz­nych. W doku­men­cie tym gło­śność budyn­ku gara­żo­we­go zwią­za­na jest wyłącz­nie z pra­cu­ją­cy­mi w nim insta­la­cja­mi (oczy­wi­ście bez win­dy), oraz auta­mi manew­ru­ją­cy­mi przez 30 sekund. W przy­pad­ku jed­nej, wol­nej win­dy zało­żo­ny czas pra­cy sil­ni­ków pojaz­dów manew­ru­ją­cych może być moc­no nie­do­sza­co­wa­ny. Jak dłu­go będą manew­ro­wać pojaz­dy? Wszyst­ko zale­ży od para­me­trów win­dy, szcze­gól­nie jej szyb­ko­ści i prze­pu­sto­wo­ści. Tym samym, w związ­ku z ujaw­nie­niem nowych oko­licz­no­ści nale­ża­ło­by popra­wić ana­li­zę oddzia­ły­wań aku­stycz­nych. Dopie­ro ona da odpo­wiedź czy budy­nek gara­żo­wy z win­dą będzie uciąż­li­wy dla otoczenia.

Jeśli będzie to urząd będzie mógł w decy­zji okre­ślić warun­ki, któ­re trze­ba spełnić.

Co dalej?

W związ­ku z dostrze­żo­ny­mi wąt­pli­wo­ścia­mi wystąpiliśmy:

– do Woje­wo­dy Lubel­skie­go Lecha Spraw­ki wska­zu­jąc na nie­zgod­ność wyda­ne­go pozwo­le­nia na budo­wę z pla­nem miej­sco­wym. Woje­wo­da może nawet stwier­dzić nie­waż­ność wyda­nej decyzji.

– do Pre­zy­den­ta Mia­sta Lublin o wzno­wie­nie postę­po­wa­nia ws. wyda­nia decy­zji o śro­do­wi­sko­wych uwa­run­ko­wa­niach. Liczy­my, że po wzno­wie­niu mate­riał dowo­do­wy zosta­nie uzu­peł­nio­ny o popra­wio­ne ana­li­zy oddzia­ły­wań aku­stycz­nych. W opar­ciu o nie będzie moż­na stwier­dzić czy takie roz­wią­za­nie będzie powo­do­wać nad­mier­ną uciąż­li­wość dla tere­nów sąsiednich.